Analiza stanu prawnego

W czym pomagamy?

Posiadając wieloletnie doświadczenie, jesteśmy w stanie przeprowadzić analizę stanu prawnego nieruchomości i zweryfikować czy wpisy w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, a także czy osobom lub podmiotom trzecim mogą przysługiwać roszczenia w stosunku do nieruchomości (np. roszczenia reprywatyzacyjne).

Co obejmuje analiza?

Analiza obejmuje także weryfikację przeznaczenia nieruchomości (wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lud decyzji o warunkach zabudowy), a w określonych przypadkach możemy także zweryfikować jak mogą zostać zagospodarowane sąsiednie nieruchomości.

Radca Prawny Marek Foryś

Marek Foryś od 18 lat oferuje pomoc w tematyce związanej z odszkodowaniami. W trakcie tego czasu uczestniczył w wielu sprawach sądowych, administracyjnych oraz sądowo-administracyjnych jako pełnomocnik. Nasza Kancelaria może poszczycić się odzyskanymi nieruchomościami wartymi wiele milionów złotych, a także wielomilionowymi odszkodowaniami. Podczas naszej pracy kierujemy się przepisami zawartymi w specustawach i pomagamy Klientom pozbawionym prawa własności, żeby otrzymali zgodne z prawem odszkodowanie wypłacone w terminie. Nasi prawnicy mają duże doświadczenie w prowadzeniu spraw odszkodowawczych obejmujących szkody majątkowe, wobec czego są gotowi wspierać w różnych trudnych sytuacjach losowych. Klienci mogą skorzystać także z profesjonalnego wsparcia w zakresie odszkodowań obszarów ograniczonego użytkowania, sieci przesyłowych czy też na skutek wadliwych decyzji administracyjnych. Nasza rola polega na bieżącym doradztwie i sporządzaniu niezbędnych dokumentów.

Opinie naszych klientów

Stan prawny nieruchomości. Co to takiego i po co go analizować? 

Wśród wielu formalności przy zakupie mieszkania jedną z najistotniejszych kwestii jest sprawdzenie stanu prawnego mieszkania. Sprawdzenie stanu prawnego czy też potocznie „badanie tytułu prawnego” mieszkania (i innych nieruchomości) przed zawarciem umowy sprzedaży, zamiany lub innej umowy przenoszącej własność to w zasadzie konieczność. Stany prawny nieruchomości warto poznać jednak także przed zawarciem umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy umożlwiającej korzystanie z nieruchomości.

Stan prawny to w dużym skrócie zbiór cech nieruchomości dotyczących takich kwestii jak własność i jej ograniczenia wynikające zarówno z powszechnie obowiązujących przepisów prawa (jak np. Kodeks cywilny, Prawo ochrony środowiska, Prawo wodne, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego i inne), jak i zobowiązań zaciąganych przez właścicieli nieruchomości (jak np. obciążania hipoteczne czy roszczenia osób trzecich). Na stan prawny nieruchomości składa się również jej przeznaczenie nieruchomości w świetle reguł planowania przestrzennego.

Dokonanie prawidłowej analizy stanu prawnego nieruchomości pozwoli ocenić, czy zakup (lub zawarcie innej umowy dotyczącej nieruchomości) wiąże się z ryzykiem, jaka jest skala tego ryzyka oraz czy jest możliwe jego uniknięcie lub zminimalizowanie. Taka analiza pomoże ustalić, czy nieruchomość nadaje się do wykorzystania w zamierzonym celu.

Jakie dokumenty są potrzebne do analizy stanu prawnego nieruchomości? Jak sprawdzić stan nieruchomości przez internet?

Ustalenie stanu prawnego działki możliwe jest po sprawdzeniu dokumentów dotyczących działki. Podstawowym jest księga wieczysta, z której wynika, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie są jej obciążenia (hipoteki, służebności). Księgi wieczyste są jawne i każdy może przeglądać ich treść – np. za pośrednictwem Elektronicznego Systemu Ksiąg Wieczystych (EUKW – strona główna).

Cennych informacji dostarcza również ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez starostów (Prezydentów miast na prawach powiatów). Te dane są jednak udostępniane tylko osobom, które mogą wykazać się interesem prawnym – może to być np. fakt zawarcia umowy przedwstępnej. W celu uzyskania informacji z ewidencji konieczne jest złożenie stosownego wniosku u starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu). Wniosek można złożyć przez internet – korzystając np. z platformy ePUAP lub systemu edoręczeń.

Dane o przeznaczeniu nieruchomości można uzyskać z kolei z treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp), które również są dostępne online na stronach urzędów gmin (miast) zazwyczaj w sekcji „planowanie przestrzenne”. Obecnie plany miejscowe istnieją jedynie na części powierzchni Polski. Na terenach, dla których plany miejscowe nie zostały uchwalone, o możliwym sposobie wykorzystania danej działki mogą decydować decyzje o warunkach zabudowy (tzw. decyzje WZ). Informacje o tych decyzjach oraz ich treści stanowią informację publiczną, do której dostęp ma każdy, niezależnie od posiadania interesu w uzyskaniu takiej informacji. By uzyskać dostęp do decyzji, wystarczy złożyć wniosek w urzędzie miasta lub gminy właściwym dla położenia nieruchomości. Wniosek może być złożony w drodze mailowej. Urząd udostępnia decyzję np. w postaci pliku pdf w zanonimizowanej postaci – bez danych wnioskodawcy i innych stron postępowania o wydanie decyzji wz.

Jakie informacje można uzyskać z ewidencji gruntów i budynków? Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego?

Potocznie pojęcia działki i nieruchomości często są utożsamiane, to w polskim systemie prawnym nie oznaczają tego samego. Działka to najmniejszy wyodrębniony geodezyjnie fragment gruntu. Nieruchomość to z kolei część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Jedna nieruchomość może składać się z kilku działek objętych jedną księgą wieczystą – księgi wieczyste prowadzone są bowiem dla nieruchomości. Ewidencja natomiast dostarcza informacji o działkach nie łącząc ich w nieruchomości – każda działka posiada odrębną pozycję w rejestrze. W ewidencji gromadzona jest dokumentacja geodezyjna działki w postaci tekstowej dotycząca jej powierzchni oznaczenia oraz w postaci map. Z ewidencji można uzyskać wypis z rejestru, a także wyrys z mapy ewidencyjnej wskazujący dokładne położenia działki i jej granice. 

Wypis z rejestru gruntów wskazuje podstawowe dane jak oznaczenie i powierzchnia działki. Wypis dostarcza również informacji o sposobie użytku działki (użytek to np. grunt rolny, grunt zabudowany, grunt przeznaczony pod drogę, grunt pod wodami płynącymi). Wypis z rejestru gruntów zawiera również informacje o właścicielu działki – w przeciwieństwie do wpisu w księdze wieczystej nie ma ona jednak charakteru wiążącego. Wyrys z mapy ewidencyjnej wskazuje z kolei dokładne położenie działki, jej kształt i granice, dlatego też na podstawie wyrysu można m.in. ustalić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. W celu uzyskania wypisu lub wyrysu należy złożyć odpowiedni wniosek (także online) u starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu) właściwego dla miejsca położenia działki.

Plany miejscowe są to tzw. akty prawa miejscowego uchwalane przez organy samorządu terytorialnego zawierające uwarunkowania planu zagospodarowania terenu, czyli regulacje co do możliwego wykorzystania nieruchomości. Plany miejscowe są ogólnodostępne. Ich przeglądanie możliwe ich przeglądanie na stronach właściwych jednostek samorządu terytorialnego, czy też np. na stronie Geoportal.gov.pl – Geoportal Infrastruktury Informacji Przestrzennej. Plany miejscowe zawierają część tekstową i graficzną. W części tekstowej znajdują się informacje o ustalonym dla każdego z terenów objętych danym planie miejscowym przeznaczeniu oraz dopuszczalnych sposobach realizacji tego przeznaczenia. Część graficzna zawiera mapę, na którą naniesione są ustalenia wynikające z części tekstowej – np. poprzez oznaczenie poszczególnych terenów i przypisanych im funkcji (przeznaczenia) oraz wskazanie ograniczeń wynikających z innych przepisów – jak np. wyznaczenie granic ochrony ujęć wody czy też terenów objętych ochroną przyrody lub ochroną zabytków.

Gdzie sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości? Jak działa elektroniczna księga wieczysta?

Sprawdzenie księgi wieczystej to bardzo ważny element przygotowania do nabycia nieruchomości. Księga wieczysta pozwala zatem na ustalenie podstawowych danych nieruchomości takich jak oznaczenie działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości oraz ich położenie (miejscowość, ulica, numer porządkowy), a także informacje dotyczące prawa własności nieruchomości i jego ograniczeń. Proces weryfikacji dokumentów nieruchomości warto rozpocząć od sprawdzenia księgi wieczystej.

Księgi wieczyste są gromadzone i prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych właściwych sądów rejonowych. Obecnie księgom wieczystym nadawane są numery składające się z trzech elementów: ciągu  2 liter, 1 cyfry i 1 litery/ciągu 8 cyfr/liczby porządkowej. Litery wskazują na sąd prowadzący daną księgę wieczystą – np. księga oznaczona literami GD1Y jest prowadzona przez Sąd Rejonowy w Gdyni. Podczas analizy dokumentów związanych z nieruchomością, pomocny może być prawnik ds nieruchomości. Taka osoba specjalizuje się w interpretacji przepisów i dokumentów dotyczących własności oraz obciążeń. Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że księgi może przeglądać każdy. Obecnie księgi wieczyste prowadzone są w większości w systemie elektronicznym, co oznacza, że nie istnieją w papierowej wersji możliwej do przeglądania w sądzie. W sądzie można natomiast nadal przeglądać księgi niewprowadzone jeszcze do systemu elektronicznego, a także akta ksiąg – czyli zbiór dokumentów stanowiących podstawę wpisów do księgi (akty notarialne, decyzje administracyjne, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku itp.). Dostęp do akt ksiąg jest jednak ograniczony wyłącznie do osób mających interes prawny i wymaga uzyskania uprzedniej zgody przewodniczącego wydziału ksiąg wieczystych.

Sprawdzenie ksiąg wieczystych wprowadzonych do systemu elektronicznego możliwe jest za pośrednictwem strony EUKW – strona główna. By przeglądać księge wieczystą, należy znać jej numer i wprowadzić go do wyszukiwarki. Po wpisaniu prawidłowego numeru i kliknięciu opcji „wyszukaj księgę” pojawią się podstawowe dane księgi oraz opcje przeglądania – aktualnej treści księgi, zupełnej treści księgi oraz akutalnej treści – dotychczasowa postać. Najistotniejsze są dwie pierwsze opcje. Aktualna treśc księgi prezentuje najnowsze wpisy dokonane w księdze bez informacji o wykreślonych wpisach. Treść zupełna prezentuje również wpisy wykreślone – jak np. wpisy poprzednich właścicieli. W ramach analizy stanu prawnego najbardziej przydatna jest treść aktualna.

Jak sprawdzić właściciela nieruchomości? Jakie mogą być obciążenia nieruchomości? 

Badanie stanu prawnego księgi wieczystej – tzw. „badanie czystości tytułu własności” czy też „sprawdzeniem obciążeń hipotecznych gruntu lub innej nieruchomości” polega na dokładnej analizie wpisów w księdze wieczystej. Księga wieczysta składa się z części nazywanych działami. Działy księgi wieczystej są następujące: I-O – „Oznaczenie nieruchomości”, I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”, II – „własność”, III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” dział IV – „Hipoteka”. Analiza stanu prawnego polega na analizie prawnej działów księgi wieczystej i zamieszczonych w nich wpisów. Wpis to wiążąca informacja o prawie własności, uprawnieniu związanym z prawem własności, o ograniczonym prawie rzeczowym (np. służebności) lub obciążeniu hipotecznym nieruchomości. Wpisy mogą też dotyczyć toczących się postępowań egzekucyjnych, których przedmiotem jest nieruchomości.

Badając księgę, należy dokładnie zweryfikować każdy jej dział. Największe znaczenie mają jednak wpisy w dziale II, III i IV. Wpisy w dziale II wskazują, komu przysługuje prawo własności. W dziale III mogą być wpisane roszczenia osób trzecich w stosunku do nieruchomości – ograniczone prawa rzeczowe takie jak służebności gruntowe czy osobiste czy też np. roszczenia z umów przedwstępnych o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. W dziale III może być wpisane również prawo pierwokupu nieruchomości. W dziale III znajdują się również wpisy o toczących się postępowaniach egzekucyjnych.

W dziale III mogą ponadto znajdować wpisy ostrzeżeń o niezgodności wpisów w księdze z rzeczywistym stanem prawnym lub ostrzeżeń o toczących się wobec nieruchomości postępowaniach, które mogą skutkować powstaniem takiej niezgodności. Do pierwszej kategorii należy np. wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym w sytuacji, kiedy zmienił się właściciel nieruchomości (np. na skutek zawarcia umowy sprzedaży) i został złożony wniosek o wpis zmiany, ale sam wpis jeszcze nie został dokonany (na wpis w niektórych przypadkach oczekuje się kilka-kilkanaście miesięcy). Do drugiej kategorii należy np. wpis ostrzeżenia o toczącym się np. w sprawie sporu granicznego, czyli postępowania zmierzającego do zmiany właściciela nieruchomości lub jej granic. Takim postępowaniem może być postępowanie o rozgraniczenie lub w przedmiocie zasiedzenia nieruchomości lub jej części. W wyniku tych postępowań może dojść do ustalenia, że prawa ujawnione w księdze wieczystej nie były zgodne z rzeczywistym stanem prawnym, dlatego też warto sprawdzać, czy w księdze wpisane są ostrzeżenia o tego typu postępowaniach.

Ostrzeżenia o niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym są szczególnie istotne dla potencjalnych nabywców nieruchomości W polskim prawie obowiązuje zasada tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zgodnie z tą zasadą prawa ujawnione w księdze wieczystej rzeczywiście istnieją i przysługują podmiotom ujawnionym w księdze. Zgodnie z tą zasadą nie można powoływać się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej. Wpis ostrzeżeń wyłącza działanie tej zasady.

W dziale IV znajdują się z kolei wpisy hipotek obciążających nieruchomość. Dział I-Sp zawiera wpisy praw związanych z prawem własności nieruchomości. Wśród tych praw może się znajdować udział w prawie własności nieruchomości wspólnej – takie wpisy znajdują się zwykle w księgach wieczystych prowadzonych dla lokali oraz służebności przysługujące właścicielom nieruchomości, dla której urządzona jest księga wieczysta.

Co to jest odpis lub wyciąg z księgi wieczystej? Ile kosztuje odpis, a ile wyciąg z księgi wieczystej?

Samo przeglądanie księgi wieczystej za pośrednictwem systemu elektronicznego dostarcza istotnych informacji o jej treści, natomiast wiążącą treść księgi można ustalić jedynie na podstawie odpisu lub wyciągu z księgi. W celu uzyskania odpisu lub wyciągu za pośrednictwem systemu elektronicznego należy złożyć wniosek i uiścić opłatę. Wydaje się odpis księgi aktualny wskazujący aktualne wpisy                           w księdze. Z kolei odpis zupełny obejmuje również wpisy historyczne. Wyciąg dotyczy jedynie fragmentu księgi – np. jednego jej działu.

Złożenie wniosku możliwe jest po wybraniu na stronie głównej sytemu opcji: „składanie wniosków o wydanie dokumentu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych”. Następnie należy wpisać numer księgi, wybrać opcję dalej, a kolejno wybrać rodzaj dokumentu, który chcemy uzyskać, tj. odpis zupełny, aktualny lub wyciąg. W tym ostatnim przypadku należy również dział księgi, którego ma dotyczyć wyciąg. W przypadku skorzystania z możliwości samodzielnego wydruku odpisu wynosi 20,00 zł za odpis aktualny, 50,00 zł za odpis zupełny oraz 5,00 zł za wyciąg z jednego działu.

Co zrobić, gdy nieruchomość nie ma księgi wieczystej?

W polskim prawie zasadą jest tworzenie ksiąg wieczystych dla każdej nieruchomości, niemniej jednak nie ma bezwzględnego obowiązku zakładania księgi wieczystej dla każdej istniejącej nieruchomości. Istnieją zatem nieruchomości, dla których nie zostały założone księgi wieczyste. Są to często nieruchomości nieuczestniczące w obrocie, tzn. posiadające od wielu lat tych samych właścicieli lub pozostające od pokoleń własnością członków jednej rodziny – np. działki rolne, czy nieruchomości zabudowane starymi budynkami.

W przypadku braku księgi wieczystej pojawiają się trudności w ustaleniu, kto jest właścicielem nieruchomości oraz czy nieruchomości posiada jakieś obciążenia. Stan prawny nieruchomości ustala się wówczas na podstawie zbioru dokumentów takich jak akty notarialne, postanowienia sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu, akty poświadczenia dziedziczenia, umowy o dział spadku czy też akty nadania ziemi lub decyzje administracyjne o zwrocie uprzednio wywłaszczonej nieruchomości.