PCC to funkcjonujący potocznie skrótowiec od podatku od czynności cywilno-prawnych uregulowanego w Ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych Zgodnie z ustawą podatkowi podlegają takie czynności jak umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, umowa darowizny, umowa o dział spadku oraz umowa o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat, ale też ustanowienie hipoteki, umowa spółki czy odpłatne wyodrębnienie własności lokali. Zgodnie z przepisami obowiązek zapłaty PCC powstaje również wtedy, kiedy skutki tożsame ze skutkami wymienionych wyżej czynności powstają na mocy orzeczeń sądowych (w tym polubownych) i ugód. Przykładem mogą być postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności, o dziale spadku czy też postanowienia o przysądzeniu własności w wyniku egzekucji z nieruchomości.
W obrocie nieruchomościami, obowiązek zapłaty PCC powstaje przede wszystkim w związku z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, umowy o dział spadku lub o zniesienie współwłasności, zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość. Obowiązek zapłaty PCC przy nabyciu nieruchomości powstaje również w związku z wydaniem postanowienia sądu: w przedmiocie działu spadku, w skład którego wchodzi nieruchomości, w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości czy też w przedmiocie przysądzenia własności nieruchomości po przeprowadzeniu egzekucji z nieruchomości.
Sprawdź również: Roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości
Kiedy PCC a kiedy VAT? Czy można uniknąć PCC przy zakupie mieszkania?
Zasadą jest obowiązek zapłaty PCC przy zakupie każdej nieruchomości w przypadkach, kiedy transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Transakcja sprzedaży nieruchomości podlega zaś opodatkowaniu VAT w przypadku, kiedy następuje w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez sprzedającego. Z tego względu nabycie nieruchomości od dewelopera na rynku pierwotnym nie podlega opodatkowaniu PCC – podlega natomiast opodatkowaniu VAT. Na rynku wtórnym PCC występuje w przypadku nabycia od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady w postaci zwolnień podmiotowych i przedmiotowych.
Zwolnienia podmiotowe dotyczą szczególnych kategorii nabywców – np. Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Zwolnienia przedmiotowe odnoszące się do nabycia nieruchomości obejmują m.in. sprzedaż własności gruntów rolnych stanowiących gospodarstwo rolne lub sprzedaż na rzecz byłego wywłaszczonego właściciela w określonych ustawowo przypadkach, a także sprzedaż na rzecz osoby fizycznej lub osób fizycznych, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. Zwolniona od PCC jest także umowa zamiany budynku mieszkalnego lub jego części, lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: praw do domu jednorodzinnego lub praw do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli stronami umowy są osoby zaliczone do I grupy podatkowej zgodnie z przepisami o podatku od spadków i darowizn (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie). Zwolniona od PCC jest również sprzedaż wykonana w ramach wielostronnej umowy o zamianie budynku lub praw do lokalu w określonych w ustawie przypadkach.
Aktualne stawki podatku PCC przy zakupie nieruchomości. Jak obliczyć wysokość podatku?
Wysokość podatku PCC zależy od dwóch czynników – stawki podatku PCC i wysokości podstawy opodatkowania. Podatek należny do zapłaty stanowi iloczyn tych dwóch wartości. W przypadku nabycia nieruchomości stawka podatku wynosi 2% niezależnie od podstawy nabycia – sprzedaży, zamiany zniesienia współwłasności czy działu spadku. Taka stawka obowiązuje również w przypadku nabycia nieruchomości w drodze licytacji komorniczej i przysądzenia własności nieruchomości oraz w przypadku sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości lub działu spadku.
Podstawa opodatkowania to kwota, od której naliczany jest podatek. W przypadku nabycia nieruchomości w drodze umowy sprzedaży lub w drodze licytacji komorniczej podstawę nabycia stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Nie zawsze jest to kwota wskazana w akcie notarialnym jako cena nabycia nieruchomości albo cena ustalona w wyniku licytacji. Zwłaszcza w przypadku nabycia nieruchomości w licytacji komorniczej lub w drodze przetargu od syndyka masy upadłości wartość rynkowa może różnić się od ceny nabycia. W przypadku zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu podstawę opodatkowania stanowi różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokalu. Przy zamianie innych nieruchomości podstawą opodatkowania będzie wartość rynkowa nieruchomości o wyższej wartości. Urząd skarbowy w przypadku wątpliwości może, po wcześniejszym wezwaniu podatnika do wyjaśnień, ustalić wartość nieruchomości przy pomocy opinii biegłego. Jeżeli wartość ustalona przez biegłego różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik.
W przypadku umownego i sądowego zniesienia współwłasności lub działu spadku obowiązek zapłaty podatku PCC powstaje tylko wtedy, kiedy zniesienie lub dział następuje z obowiązkiem spłat lub dopłat. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości lub udziału w nieruchomości nabytego w wyniku zniesienia współwłasności lub działu spadku.
Przy nabyciu co najmniej sześciu lokali w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej w ramach transakcji opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziałów w tych lokalach albo w przypadku wcześniejszego nabycia co najmniej pięciu takich lokali lub udziałów w nich, stawka podatku od umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%. Nabycie szóstego i kolejnego lokalu opodatkowane jest nie tylko PCC ale też podatkiem VAT, co stanowi wyjątek od reguły wyłącznego opodatkowania jednym albo drugim podatkiem.
PRZYKŁAD 1.
Dwie osoby fizyczne zawarły umowę zamiany, której przedmiotem były dwa lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość. Wartość rynkowa Lokalu 1 wynosiła 500.000,00 zł, a wartość Lokalu 2 600.000,00 zł. W takim przypadku stawka podatku PCC wynosi 2%. Podstawą opodatkowania jest natomiast różnica wartości rynkowych, która wynosi 100.000,00 zł. Podatek PCC do zapłaty stanowi iloczyn stawki podatku i podstawy opodatkowania (2% x 100.000,00 zł) i wynosi 2000,00 zł.
PRZYKŁAD 2.
Współwłaścicielami nieruchomości o wartości rynkowej 1.000.000,00 zł w udziałach wynoszących po 1/2 były dwie osoby fizyczne. Współwłaściciele dokonali umownego zniesienia współwłasności w ten sposób, że własność nieruchomości przypadła współwłaścicielowi A. W ramach umowy zniesienia współwłasności współwłaściciel A zobowiązał się do zapłaty na rzecz współwłaściciela B kwoty 500.000,00 zł tytułem spłaty jego udziału we współwłasności. W takim przypadku stawka podatku PCC wynosi 2%. Podstawą opodatkowania jest natomiast wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. W tym przypadku jest to kwota odpowiadająca równowartości nabytego udziału, czyli kwota 500.000,00 zł. Podatek PCC do zapłaty stanowi iloczyn stawki podatku i podstawy opodatkowania (2% x 500.000,00 zł) i wynosi 10.000,00 zł.
PRZYKŁAD 3.
Kupujący w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabył od dewelopera 5 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości znajdujące się w dwóch budynkach na terenie jednej nieruchomości gruntowej. Ten sam kupujący zawiera następnie z deweloperem umowę sprzedaży kolejnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego znajdującego się na tej nieruchomości gruntowej. W takim przypadku stawka podatku PCC wynosi 6%. Podstawą opodatkowania jest natomiast wartość rynkowa lokalu, która wynosi 600.000,00 zł.. Podatek PCC do zapłaty stanowi iloczyn stawki podatku i podstawy opodatkowania (6% x 600.000,00 zł) i wynosi 36.000,00 zł.
Sprawdź również: Umowa przedwstępna a właściwa – co warto wiedzieć?
Kto płaci podatek PCC przy nabyciu mieszkania? Czy można uniknąć podatku PCC przy nabyciu nieruchomości?
Odpowiadając na pierwsze z powyższych pytań, trzeba odróżnić obowiązek podatkowy od faktycznego (w sensie technicznym) obowiązku wpłacenie tego podatku. Obowiązek podatkowy to wynikający z ustawy obowiązek ponoszenia kosztów podatku PCC. W niektórych przypadkach obowiązek faktycznej zapłaty podatku ciąży nie na tym, na kim ciąży obowiązek podatkowy, ale na płatnikach. Płatnikiem podatku może być podmiot który nie jest obowiązany do faktycznego ponoszenia jego kosztu.
W przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym. W przypadku umowy zamiany do zapłaty solidarnie zobowiązane są strony czynności. W przypadku nabycia na podstawie umowy o dział spadku lub umowy o zniesienie współwłasności – na tym, kto w wyniku takich umów otrzymał prawo majątkowe (w tym nieruchomość) o wartości przewyższającej dotychczasowy udział w spadku/współwłasności. Przeniesienie własności nieruchomości – czy to w drodze umowy sprzedaży czy w ramach umowy o dział spadku lub o zniesienie współwłasności wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami w przypadku, kiedy czynność wymaga formy aktu notarialnego, podatek PCC pobiera i wpłaca notariusz.
W jakim terminie należy zapłacić podatek PCC? Konsekwencje braku zapłaty.
Termin zapłaty podatku PCC zależy od daty powstania obowiązku podatkowego Termin wynosi 14 dni, jednak wyznaczenie konkretnej daty, do której należy zapłacić PCC zależy od daty powstania obowiązku podatkowego. W większości przypadków nabycia nieruchomości datą powstania obowiązku podatkowego jest dzień zawarcia umowy prowadzącej do przeniesienia własności nieruchomości (sprzedaży, działu spadku czy zniesienia współwłasności). W przypadku, kiedy obowiązek podatkowy powstał w związku z czynnością w formie aktu notarialnego, podatek – jak wspomniano wyżej – oblicza, pobiera i wpłaca notariusz.
W przypadku, kiedy do nabycia dochodzi na podstawie orzeczenia sądu, obowiązek podatkowy powstaje w momencie uprawomocnienia się tego orzeczenia. Prawomocność w uproszczeniu oznacza, że danego orzeczenia nie można już zaskarżyć. Z racji tego, że w praktyce prawomocność często stwierdzana jest ze sporym opóźnieniem (np. orzeczenie jest prawomocne od 05.05.2025 r., a sąd formalnie stwierdza to w dniu 10.06.2025 r.), warto samemu dopytywać o ustalenie prawomocności w sądzie i w razie potrzeby ponaglać sąd o formalne stwierdzenie prawomocności orzeczenia.
Brak zapłaty PCC w terminie prowadzi do powstania zaległości podatkowej. Zgodnie z Ordynacją Podatkową od zaległości podatkowych naliczane są odsetki za zwłokę. Stawka odsetek zależy od stopy oprocentowania kredytu lombardowego NBP. Obecnie wynosi 16,5%. W przypadku złożenia deklaracji PCC-3 lub jej korekty w terminie 6 miesięcy od upływu terminu na złożenia deklaracji i następnie zapłaty w terminie 7 dni od złożenia korekty, odsetki mogą być naliczone w niższej wysokości.
Gdzie i jak zapłacić podatek PCC od zakupu nieruchomości?
Podatek PCC należny od przeniesienia własności nieruchomości należy zapłacić w Urzędzie Skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. W celu prawidłowego wypełnienia obowiązku podatkowego należy w terminie 14 dni od powstania obowiązku Urzędzie Skarbowym sporządzoną na urzędowym formularzu (PCC-3) deklarację w sprawie tego podatku. W deklaracji wskazuje się m.in. dane podatnika, przedmiot opodatkowania (czynność prawną – umowę, ugodę lub orzeczenie sądu – z krótkim przytoczeniem treści czynności), stawkę opodatkowania oraz podatek należny do zapłaty. Deklarację można wypełnić i złożyć online – w tym poprzez platformę e-Urząd Skarbowy (https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/e-deklaracje-pcc-sd/formularze-pcc/). Wypełnienie i złożenie deklaracji stanowi ustawowy obowiązek – nie można ograniczyć się do obliczenia i uiszczenia podatku bez złożenia deklaracji.
Kto płaci podatek PCC przy zakupie mieszkania?
Odpowiadając na powyższe pytanie trzeba odróżnić obowiązek podatkowego od faktycznego (w sensie technicznym) obowiązku uiszczenia tego podatku. Obowiązek to wynikający z ustawy obowiązek ponoszenia kosztów podatku PCC. W niektórych przypadkach obowiązek faktycznej zapłaty podatku ciąży na płatnikach. Płatnikiem podatku może być podmiot który nie jest obowiązany do faktycznego ponoszenia jego kosztu.
W przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży obowiązek podatkowy spoczywa na kupującym. W przypadku nabycia na podstawie umowy o dział spadku lub umowy o zniesienie współwłasności – na tym, kto w wyniku takich umów otrzymał prawo majątkowe (w tym nieruchomość) o wartości przewyższającej dotychczasowy udział w spadku/współwłasności. Przeniesienie własności nieruchomości – czy to w drodze umowy sprzedaży czy w ramach umowy o dział spadku lub o zniesienie współwłasności wymaga formy aktu notarialnego. Zgodnie z przepisami w przypadku, kiedy czynność wymaga formy aktu notarialnego, podatek PCC pobiera i wpłaca notariusz.
Podsumowanie
Podatek PCC to istotne zagadnienie związanie z nabywaniem nieruchomości. Warto znać podstawowe zasady dotyczące sposobu jego obliczenia, terminów i sposobu zapłaty oraz możliwości zwolnienia z obowiązku zapłaty. Artykuł opisuje te kwestie w sposób skrótowy i ogólny. W konkretnej sprawie warto skorzystać z pomocy doświadczonego w sprawach podatkowych radca prawny Gdynia.
