Umowa przedwstępna jest umową nazwaną, co oznacza, że została bezpośrednio uregulowana w przepisach. Przepisy dotyczące umowy przedwstępnej znajdują się w Kodeksie Cywilnym – w art. 389. i 390. Mimo uregulowania w zaledwie dwóch krótkich artykułach składających się z dwóch paragrafów umowa przedwstępna ma bardzo duże znaczenie w praktyce – w szczególności w obrocie nieruchomościami.
Istotą i przedmiotem umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej lub obu jej stron do zawarcia w przyszłości innej, docelowej umowy – umowy przyrzeczonej. W związku z tym w praktyce umowa przedwstępna zawsze występuje „w parze” z umową przyrzeczoną. Z tego też względu, zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa – by mogła zostać uznana za umowę przedwstępną – musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna stanowi etap przygotowawczy do zawarcia umowy przyrzeczonej – swego rodzaju „zobowiązanie przedumowne” Nie musi zawierać treści identycznej do umowy przyrzeczonej. Jej celem jest przygotowanie do zawarcia finalnej transakcji. Jednocześnie taka umowa nie stanowi koniecznej przesłanki do zawarcia umowy przyrzeczonej i choć jest ściśle związana z umową przyrzeczoną, to stanowi odrębny stosunek umowny, z którego wynikają obowiązki i roszczenie inne niż w przypadku umowy przyrzeczonej. Z tego względu nawet nieważność umowy przedwstępnej nie wpływa na ważność umowy przyrzeczonej.
Sprawdź również: Roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości
Warunki skuteczności i przedwstępnej. Forma i skutki prawne umowy przedwstępnej.
Jak wspomniano wyżej, umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że powinna zawierać oznaczenie stron umowy przyrzeczonej oraz elementy pozwalające na określenie, jaka to będzie umowa (np. sprzedaży, dzierżawy, najmu). Najłatwiej wyjaśnić tę kwestię na przykładach. Umowa przedwstępna najmu lokalu poza stronami powinna precyzyjnie określać lokal, który będzie przedmiotem najmu, czas trwania umowy, wysokość czynszu lub sposób jego ustalenia. Umowa przedwstępna sprzedaży powinna z kolei jednoznacznie określać przedmiot sprzedaży (np. nieruchomość poprzez wskazanie jej księgi wieczystej), oraz cenę sprzedaży lub sposób jej ustalenia.
Umowa przedwstępna nie musi być sporządzona w żadnej szczególnej formie. Oznacza to, że może być zawarta w dowolnej formie – nawet ustnej i będzie ważna i skuteczna. Zawieranie umowy przedwstępnej w formie ustnej nie jest jednak dobrym rozwiązaniem, gdyż utrudnia ewentualne dochodzenie roszczeń z tej umowy w razie sporu, a przy tym w mniejszym stopniu realizuje jeden z celów zawierania umów przedwstępnych, jakim jest przygotowanie przyszłej finalnej transakcji. Ponadto zgodnie z przepisami, jeśli umowa przedwstępna została zawarta w takiej formie, w jakiej powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona i od której to formy zależy ważność tej umowy, druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej – nawet przed sądem.
W przypadku zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto udać się do notariusza i zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego -wszelkie umowy przenoszące własność nieruchomości muszą być zawiane w tej właśnie formie. Takie działanie pozwoli domagać się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży także w drodze powództwa. Co więcej w takim przypadku możliwy jest wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej, co dodatkowo chroni przed sprzedażą nieruchomości innemu podmiotowi – łącznie z możliwością domagania się unieważnienia umowy sprzedaży na rzecz innego podmiotu.
Z racji tego, że umowa przedwstępna stanowi niejako ostatni krok przed zawarciem umowy przyrzeczonej, ważną kwestią jest ustalenie zasad finansowania umowy. W praktyce powszechnie wykorzystywane są zaliczka i zadatek – zwłaszcza w przypadku umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości. W zależności od sytuacji i ustaleń stron środki na ich pokrycie mogą pochodzić m.in. z zasobów własnych pożyczek lub kredytów. Co istotne banki nie finansują umów przedwstępnych, ale mogą na ich podstawie wydać promesę udzielenia kredytu lub wszcząć procedurę kredytową.
Termin zawarcia transakcji finalnej. Skutki prawne umowy przedwstępnej. Zabezpieczenie stron.
Elementem treści umowy przedwstępnej decydującym o jej ważność nie jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony umowy przedwstępnej mogą, ale nie muszą określać terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku braku określenia tego terminu każda ze stron uprawnionych do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może wyznaczyć drugiej stronie termin do jej zawarcia. Jeśli obie strony wyznaczyły taki termin, obowiązuje termin wyznaczony przez stronę, która wskazała go jako pierwsza. Po upływie terminu możliwe jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, o ile umowa przedwstępna została ona zawarta w formie wymaganej dla ważności umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna nie wywołuje takich skutków jak umowa przyrzeczona – dla przykładu umowa przedwstępna sprzedaży nie przenosi własności. Przy zachowaniu odpowiednich warunków (zwłaszcza odpowiedniej formy) pozwala na domaganie się zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna dla swojej ważności wymaga jedynie wskazania istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Praktyczna przydatność tej umowy wynika jednak z możliwości wykorzystania jej w celu zabezpieczenia interesów stron, co jest szczególnie istotne w przypadku umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości.
Jedną z podstawowych kwestii wymagających zabezpieczenia w umowie sprzedaży jest zapłata ceny. W tym celu w praktyce wykorzystuje się przede wszystkim instytucje zaliczki, a zwłaszcza zadatku. Zaliczka to kwota stanowiąca część ustalonej ceny płatna z góry – np. właśnie przy zawarciu umowy przedwstępnej i podlegającą zwrotowi w razie braku zawarcia umowy przyrzeczonej Zdecydowanie silniejsze zabezpieczenie stanowi zadatek. W przypadku braku zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedawca ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. W przypadku, gdy przyczyny leżą po stronie sprzedawcy, kupujący może odstąpić od umowy i żądać dwukrotności uiszczonego zadatku.
Strony umowy przedwstępnej mogą również uregulować w umowie dopuszczalne przypadki odstąpienia od umowy. W praktyce takie rozwiązania są przydatne, kiedy zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości wymaga wcześniejszego uzyskania zgód lub zezwoleń właściwych organów. W takich przypadkach może być zasadne przyznanie kupującemu umownego prawa do odstąpienia od umowy w razie nieuzyskania przez sprzedawcę wymaganych zgód i zezwoleń w określonym terminie. Prawo odstąpienia od umowy nie musi być powiązane z niewypełnieniem jakiegoś obowiązku przez jedną ze stron. W takim przypadku również trzeba określić termin skorzystania z niego.
Możliwe jest również zabezpieczenie interesów stron umowy przedwstępnej poprzez zastrzeżenie kary umownej. Kara umowna może być nałożona np. na sprzedawcę na wypadek niedostarczenia kupującemu wskazanych w umowie dokumentów lub też na każdą ze stron na wypadek braku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej.
Sprawdź również: Podatek PCC przy zakupie nieruchomości – co warto wiedzieć?
Skutki prawne niedotrzymania przedwstępnej
Umowa przedwstępna generalnie stanowi zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (finalnej, docelowej). W przypadku, jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie odszkodowanie może obejmować wydatki związane z zawarciem umowy przedwstępnej oraz wydatki poczynione w związku z przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej (np. gromadzeniem niezbędnej dokumentacji, czy pracami przygotowawczymi na nieruchomości). Strony mogą jednak ustalić w umowie inny zakres odszkodowania – np. właśnie poprzez zastrzeżenie kary umownej w określonej wysokości na wypadek braku zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyny leżącej po którejś stron. W przypadku żądania zwrotu zaliczki albo zadatku w związku z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej, strona domagająca się zwrotu może również wyznaczyć termin na zwrot i naliczyć odsetki za opóźnienie po jego bezskutecznym upływie.
Najistotniejszą konsekwencją niewywiązania się z terminu zawarcia umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron jest możliwość żądania jej zawarcia przez drugą stronę umowy. Taka możliwość dotyczy jednak wyłącznie sytuacji, kiedy umowa przedwstępna była zawarta w takiej formie, w jakiej powinna być zawarta umowa przyrzeczona. Jeśli chodzi o umowy przenoszące własność nieruchomości musi być to forma aktu notarialnego. W praktyce żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej realizuje się w drodze powództwa o zobowiązanie drugiej strony umowy do złożenia oświadczenia woli o treści odpowiadającej treści zobowiązania z umowy przyrzeczonej.
Zarówno możliwość dochodzenia odszkodowania, jak i możliwość żądania zawarcia umowy przyrzeczonej są ograniczone w czasie. Oba roszczenia przedawniają się w terminie 1 roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta.
Podsumowanie
Umowa przedwstępna jest instytucją bardzo przydatną w praktyce obrotu – zwłaszcza obrotu nieruchomościami. Zawarcie takiej umowy pozwala stronom przygotować zasoby i środki niezbędne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawarta w formie aktu notarialnego i odpowiednio zredagowana umowa przedwstępna zabezpiecza strony przed konsekwencjami wycofania się drugiej strony z finalizacji transakcji.
