Co to jest eksmisja? Jakie są najczęstsze przypadki egzekucji obowiązku wydania nieruchomości?
Eksmisja jest jednym z przypadków realizacji obowiązku wydania nieruchomości. Z eksmisją w ścisłym znaczeniu mamy do czynienia w sprawach o opróżnienie lokali znajdujących się w gminnych zasobach mieszkaniowych. Z obowiązkiem wydania nieruchomości w szerszym znaczeniu mamy natomiast do czynienia m.in. w sprawach przeciwko byłym najemcom, byłym dzierżawcom lub innym osobom, które utraciły tytuł prawny do nieruchomości (czyli uprawnienie do korzystania z nieruchomości), a mimo to w dalszym ciągu z niej korzystają – np. zajmując lokal mieszkalny.
Wyrok nakazujący wydanie nieruchomości może też zapaść także przeciwko dłużnikowi, którego nieruchomość została zlicytowana w toku postępowania egzekucyjnego. Obowiązek wydania nieruchomości może być również elementem postanowienia w sprawie o podział majątku byłych małżonków, w sprawie o dział spadku czy też w innej sprawie, której przedmiotem jest zniesienie współwłasności nieruchomości. Eksmisja może być również orzeczona przez sąd wobec osoby stosującej przemoc domową. Przyczyny wszczęcia procedury eksmisyjnej mogą być zatem rozmaite. Wszystkie, z wyjątkiem stosowania przemocy domowej łączy fakt zajmowania lokalu bez tytułu prawnego.
Czy można przeprowadzić eksmisję bez pomocy radcy prawnego? Ile kosztuje pomoc radcy prawnego w sprawie o eksmisję?
Obowiązujące przepisy nie nakazują w żaden sposób korzystania z pomocy radcy prawnego zarówno przy sporządzeniu pozwu o eksmisje i prowadzeniu sprawy wywołanej tym pozwem. Przeprowadzenie eksmisji bez pomocy radcy prawnego jest zatem możliwe. Taka opcja nie jest jednak korzystna. Eksmisja w szerszym znaczeniu to nie tylko przygotowanie i złożenie pozwu, ale też zazwyczaj złożenie wniosku o egzekucje, czyli wykonanie wyroku eksmisyjnego. Egzekucja wyroków eksmisyjnych rządzi się swoimi prawami – w tym co do okresu, kiedy mogą być wykonywane, ale także co do możliwości wykonania w sytuacji braku lokalu lub pomieszczenia tymczasowego dla osób podlegających eksmisji. Trzeba pamiętać, że obecnie w polskim prawie nie występuje tzw. Eksmisja na bruk. Brak możliwości wykonania wyroku eksmisyjnego w niektórych przypadkach wiąże się z możliwością dochodzenia przez właściciela lokalu odszkodowania za okres, kiedy mimo orzeczonej eksmisji, nie jest możliwe wykonanie wyroku. Z tych względów warto skorzystać z reprezentacji prawnej w sprawie o eksmisję przez radcę prawnego.
Koszt pomocy radcy prawnego zależy od wielu czynników. Na wysokość wynagrodzenia za doradztwo prawne w sprawie o eksmisje wpływają względy rynkowe – położenie kancelarii czy też stopien zawiłości sprawy. Sprawa bardziej skomplikowana będzie wiązała się z koniecznością zapłaty wyższego wynagrodzenia niż sprawa o mniej precedensowym charakterze. Pewnym punktem odniesienia do ustalenia kosztów pomocy radcy prawnego mogą być przepisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. Rozporządzenia określa stawki minimalne opłat za czynności radców prawnych. Stawki te dotyczą jednak sprawy jako całości i stanowią podstawę do ustalenia przez sąd wysokości kosztów zastępstwa prawnego zasądzonych w wyroku lub postanowieniu kończącym sprawę. W przypadku spraw o eksmisje stawka wynosi 480,00 zł. Postępowania przed sądem może trwać bardzo długo i obejmować wiele rozpraw czy też obowiązek sporządzania i składania wielu pism procesowych. Z tego względu stawki z rozporządzania choć stanowią punkt odniesienia, to nie decydują w praktyce o kosztach porady prawnej. Te często ustalane są indywidualnie z klientem. Sąd ma możliwość przyznać zwrot kosztów w wysokości maksymalnie sześciokrotności stawki z rozporządzenia. W sprawach dotyczących eksmisji właściciele lokali często korzystają z usług specjalistów. Dobrym wyborem może być prawnik od nieruchomości, który zna specyfikę tego typu postępowań.
Ile trwa postępowanie eksmisyjne z pomocą radcy prawnego? Czy radca prawny może przyspieszyć procedurę eksmisji?
Czas trwania postępowania o eksmisje – podobnie jak w przypadku innych postępowan sądowych zależy od wielu czynników. Do najważniejszych nalezy stopień obłożenia sądu (a w zasadzie konkretnego sędziego sprawami). Nadmierne obciążenie sędziów sprawami jest obecnie jednym z najpowżeniszych problemów wymiaru sprawiedliwości. Zdarza się, że jeden sędzia ma w swoim referacie (zbiorze przydzielonych sędziemu spraw do rozpoznania) nawet kilkaset spraw w toku. Niemniej jednak pomoc radcy prawnego może przyśpieszyć rozpoznanie sprawy. W toku postępowania Sąd może nakładać na strony zobowiązania do zajęcia stanowiska w jakiejś kwestii istotnej dla sprawy, do przedłożenia określonych dokumentów itp. Doświadczenie radcy prawnego w prowadzeniu spraw przed sądami może okazać się przydatne w sprawnym wykonywaniu tych zobowiązań. Ponadto w przypadku powierzenia sprawy, radca prawny ma możliwość kontaktowania się z sądem, monitorowania przebiegu postępowania, a w razie potrzeby podejmowania działań mających na celu przyśpieszenie postępowania – takich jak wnioski o przyśpieszenie sprawy, skargi do prezesa sądu czy wreszcice nawet skargi na przewlekłość postepowania. Pomoc prawna przy eksmisji jest zatem bardzo przydatna
Czym różni się eksmisja z lokalu komunalnego od prywatnego? W jakich przypadkach eksmisja jest możliwa z pomocą radcy prawnego?
Eksmisja może dotyczyć zarówno lokalu prywatnego jak i komunalnego (stanowiącego własność gminy). W praktyce procedura eksmisji w obu przypadkach wygląda podobnie. Zarówno gminy jako właściciele lokali komunalnych jak również podmioty prywatne mogą domagać się eksmisji z lokalu osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego. W obu przypadkach prawa i obowiązki stron postępowania o eksmisje regulowane są przede wszystkim przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: uopl). Egzekucję wyroków eksmisyjnych przez komornika regulują z kolei przepisy Kodeksu Postępowania Cywilnego. W obu przypadkach eksmisja jest zatem możliwa z pomocą radcy prawnego. Przy czym w przypadku eksmisji z lokalu komunalnego, to gmina jest inicjatorem postępowania. Gminy zazwyczaj zatrudniają radców prawnych zapewniających stałą obsługę prawną urzędu. O pomoc radcy prawnego przy prowadzeniu eksmisji starać się będą więc raczej osoby prywatne.
Jakie dokumenty są potrzebne do złożenia pozwu o eksmisję?
By osiągnąć oczekiwane skutki, czyli uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu/nieruchomości należy oczywiście zacząć od złożenia pozwu. Pozew powinien być zgodny z wymogami formalnymi (jak. np. oznaczenie stron i ich danych czy też dokładne wskazanie, czego powód żąda od sądu), ale też odpowiednio uzasadniony. Uzasadnienie pozwu oznacza w praktyce wskazanie faktów istotnych w sprawie, z których wynika żądanie orzeczenia eksmisji oraz przedstawienie dowodów potwierdzających te fakty. Dobrze uzasadniony pozew powinien ponadto zawierać uzasadnienie prawne – nie jest to jednak wymagane. Zasadą postępowania cywilnego jest, że to sąd powinien znać prawo i dostosować je do faktów wskazanych przez powoda.
Uzasadnienie faktów wskazanych w pozwie opiera się na dowodach. Roszczenie o eksmisję przysługuje właścicielowi lokalu przeciwko osobie, która zajmuje lokal mimo braku tytułu prawnego do lokalu – np. obowiązującej umowy najmu. W celu złożenia skutecznego pozwu o eksmisje należy przede wszystkim przygotować dokument potwierdzający prawo własności do lokalu – dokumentem takim jest odpis z księgi wieczystej. W przypadku niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistymm stanem prawnym (np. przed wpisem prawa własności do księgi), trzeba przygotować dokument będący podstawą nabycia nieruchomości – np. akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny lub innej umowy prowadzęcej do przeniesienia własności czy też prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości w wyniku egzekucji. Do pozwu będą potrzebne również dokumenty potwierdzające, że osoba zajmująca lokal nie ma żadnego prawa do lokalu. Może to być np. wypowiedzenie umowy najmu z potwierdzeniem doręczenia najemcy.
Jaki jest przebieg postępowania eksmisyjnego? Czy istnieją alternatywny dla postępowania eksmisyjnego?
Obowiązek wydania nieruchomości (w tym eksmisja z lokalu mieszkalnego) powstaje przypadku wydania przez sąd wyroku w tym zakresie. Jak wskazano wyżej postępowanie eksmisyjne rozpoczyna się wniesieniem pozwu. Zgodnie z przepisami obowiązek wydania nieruchomości może być przymusowo wykonany przez komornika. Nie może to jednak natychmiast po wydaniu orzeczenia. Wyrok taki musi się najpierw uprawomocnić, co oznacza w przypadku wyroku sądu I instancji (w sprawach o eksmisje jest to sąd rejonowy właściwy dla miejsca zamieszkania dłużnika) brak zaskarżenia w terminie. Możliwe jest jednak zaskarżenie wyroku o eksmisję do sądu II instancji (sądu okręgowego). Należy w tym celu najpierw złożyć wniosek o uzasadnienie wyroku – w terminie tygodnia od jego ogłoszenia na rozprawie lub doręczenia, jeśli był doręczany, a następnie wnieść apelacje w terminie dwóch tygodni od dnia otrzymania wyroku z uzasadnieniem.
Konsultacja prawna i reprezentacja prawna przez radcę prawnego w sprawie o eksmisje może okazać się przydatna zwłaszcza na tym etapie. Sporządzenie prawidłowej i skutecznej apelacji wymaga bowiem postawienia odpowiednich zarzutów wobec wyroku I instancji oraz spełnienia szeregu wymogów formalnych. Wyrok II instancji staje się prawomocny w momencie wydania.
Po uprawomocnieniu wyroku koniczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego, tj. orzeczenia zawierającego adnotację sądu (klauzulę wykonalności), zgodnie z którą orzeczenie to podlega wykonaniu. Dopiero na podstawie tytułu wykonawczego komornik może wszcząć i przeprowadzić egzekucję – potrzebuje jednak do tego wniosku wierzyciela, czyli podmiotu któremu nieruchomość ma zostać wydana. Komornik po wszczęciu egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu zobowiązany najpierw wezwać do dobrowolnego wydania nieruchomości w wyznaczonym przez siebie terminie. Co istotne, komornik nie może wykonać eksmisji w każdym czasie – o czym szerzej w dalszej części artyułu.
Jakie prawa ma osoba, wobec której toczy się postępowanie eksmisyjne a jakie są prawa właściciela? Kiedy eksmisja jest niemożliwa pomimo zaangażowania radcy prawnego?
We wcześniejszczej części artykułu wspomniano już, że w polskim prawie nie występuje eksmisja na bruk. Możliwość eksmisji stanowi formę ochrony praw właściciela nieruchomości. Ochrona ta jest jednak ograniczona uprawnieniami lokatorów do ochrony przed wyrzuceniem poza margines społeczeństwa i pozbawieniem dachu nad głową. Ograniczenia to ma charakter czasowy i nie ingerują w istotę prawa własności. Przepisy zapewniają ochronę eksmitowanym na kilka sposobów i w kilku kwestiach.
Przede wszystkim zgodnie z przepisami wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Ponadto sąd, orzekając o eksmisji, decyduje również, czy osobie eksmitowanej przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Jeśli sąd orzeknie o takim obowiązku, gmina, w której zamieszkuje eksmitowany ma obowiązek zapewnić tej osobie najem takiego lokalu. Do czasu wykonania przez gminę tego obowiązku nie jest możliwe wykonanie wyroku eksmisyjnego.
Sąd, badając, czy lokatorowi przysługuje uprawnienie do najmu lokalu socjalnego, bierze pod uwagę pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. W niektórych przypadkach sąd musi jednak przyznać uprawnienie do najmu socjalnego, niezależnie od sytuacji materialnej i rodzinnej. Dotyczy to kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionych i ich opiekunów, obłożnie chorych, emerytów lub rencistów, osób o statusie bezrobotnych oraz osoób spełniających kryteria określone przez gminę w drodze uchwały.
Nawet jeśli Sąd nie przyzna eksmitowanemu uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, nie jest możliwe dokonanie tzw. „eksmisji na bruk”. Zgodnie z przepisami Kodeksu Postępowania Cywilnego dotyczącymi egzekucji wyroków eksmisyjnych komornik może dokonać eksmisji do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. W przypadku braku takiego lokalu, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże takie tymczasowe pomieszczenie.
Eksmisja może się okazać czasowo niemożliwa nawet przy korzystaniu z pomocy prawnej przy eksmisji. Niemniej jednak warto korzystać z pomocy prawnej nawet w takim przypadu. Właścicielowi przysługują roszczenia związane z brakiem możliwości wykonania eksmisji. Osoby zajmujące lokal mimo uprawmocnienia wyroku eksmisyjnego są zobowiazane do uiszczenia na rzecz właściciela odszkodowania w formie co miesięcznej opłaty za bezumowne korzystanie, którego wysokość odpowiada wysokości możliwego do uzyskania czynszu za lokal.
W przypadku osób uprawnionych do lokalu zamiennego wysokość odszkodowania odpowiada wysokości czynszu zgodnie ze stawką obowiązująca przed wygaśnięciem umowy zezwlającej na używanie lokalu. W przypadku osób, wobec których sąd orzekł uprawnienie do najmu socjalnego, odszkodowanie odpowiada wysokości opłat za najem socjalny lokalu przy założeniu, że lokal wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W takim przypadu gmina jest zobowiązana do pokrycia właścicielowi różnicy pomiędzy wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłych lokatorów a wysokością czynszu zgodnie ze stawką obowiązująca przed wygaśnięciem umowy zezwlającej na używanie lokalu.
Pomoc radcy prawnego może okazać się bardzo przydatna przy dochodzeniu wszystkich wymienionych roszczeń.
Jak bronić się przed eksmisją z pomocą radcy prawnego? Czy radca prawny może pomóc w uzyskaniu lokalu socjalnego po eksmisji?
Radca prawny może świadczyć usługi prawne w zakresie eksmisji nie tylko na rzecz właścicieli lokali. Obsługa prawna może być przydatna również dla lokatorów broniących się przed eksmisją. Radca prawny w takim przypadku może oczywiście reprezentować lokatorów w postępowaniu eksmisyjnym. W ramach tego postępowania radca prawny może np. podważać fakt skutecznego wypowiedzenia umowy najmu czy też fakt stosowania przemocy domowej (w sprawach, gdzie podstawą eksmisji jest przemoc domowa). Radca prawny może pomóc również w wykazaniu okoliczności uzasadniających przyznanie najmu socjalnego. Samodzielnie udowodnienie tych kwestii w postępowaniu może okazać się niełatwym zadaniem. Doświadczony w sprawach eksmisyjnych radca prawny będzie wiedział, jakich dokumentów należy dostarczyć sądowi oraz na jakie kwestie zwrócić uwagę, by uzyskać uprawnienie do najmu socjalnego.
Nawet w przypadku, kiedy sąd nie przyzna byłemu lokatorowi uprawnienia do najmu socjalnego, możliwe jest ubieganie się o najem takiego lokalu bezpośrednio od gminy. Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań gminy. W tym celu gmina tworzy i wykorzystuje zasoby mieszkaniowe oraz we własnym zakresie w drodze uchwał reguluje zasady przyznawania lokali wchodzących w skład tego zasobu. Radca prawny może pomóc w uzyskaniu lokalu socjalnego, przygotowując wniosek i niezbędną dokumentację oraz prowadząc korespondencję z urzędem gminy.
Zakończenie
Zarówno eksmisja, jak i inne przypadki realizacji obowiązku wydania nieruchomości stanowią proces uregulowany przede wszystkim przepisami Kodeksu postępowania cywilnego i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Najważniejszą funkcję w tej procedurze pełni komornik, który jednak zobowiązany jest działać w ramach obowiązujących przepisów. Prawidłowa ochrona interesów wierzycieli jak i byłych lokatorów wymaga znajomości tych przepisów. W obu przypadkach warto skorzystać z pomocy doświadczonej kancelarii radcy prawnego zajmującego się sporami mieszkaniowymi w tym eksmisjami.
