Rękojmia to forma odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej. Specyfika tej odpowiedzialności wynika ze szczególnego uregulowania jej w Kodeksie cywilnym w sposób odmienny od standardowych reżimów odpowiedzialności – odpowiedzialności kontraktowej (za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania) oraz odpowiedzialności deliktowej (za zawinione spowodowanie szkody).
Odpowiedzialność na zasadzie rękojmi za wady rzeczy sprzedanej została uregulowana w art. 556 – 576 k.c. Podstawą odpowiedzialności sprzedawcy jest stwierdzenie wystąpienia wady rzeczy sprzedanej. Kupujący w przypadku dochodzenia roszczeń przeciwko sprzedawcy musi udowodnić jedynie wystąpienie wady (przy czym jeżeli kupującym jest konsument przepisy Kodeksu cywilnego ustanawiają ułatwienia w tym zakresie w postaci domniemania istnienia wady). W ramach reżimów odpowiedzialności kontraktowej konieczne jest natomiast wykazanie wystąpienia szkody i związku przyczynowego pomiędzy szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania (odpowiedzialność kontraktowa) lub pomiędzy szkodą a zawinionym działaniem/zaniechaniem sprawcy szkody (odpowiedzialność deliktowa).
Kolejną odmiennością a przy tym uprzywilejowaniem pozycji kupującego jest możliwość skorzystania w ramach rękojmi z różnych roszczeń takich jak wymiana rzeczy na nową, żądanie usunięcia wady czy też żądanie obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy z prawem żądania zwrotu ceny.
Sprawdź również: Umowa przedwstępna a właściwa – co warto wiedzieć?
Wady fizyczne nieruchomości i wady prawne nieruchomości. Wady istotne.
Przesłanką powstania odpowiedzialności na zasadach rękojmi jest wystąpienie wady rzeczy sprzedanej Zgodnie z art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę Wada, zgodnie z art. 5561 § 1. k.c., polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia; nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór; nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia; została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości lub wady prawne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy, przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Wada fizyczna nieruchomości dotyczy zwykle technicznych, użytkowych lub funkcjonalnych właściwości rzeczy. Wada prawna nieruchomości to ograniczenie prawa własności do rzeczy prawami osób trzecich – np. hipoteką, służebnością czy też toczącym się wobec nieruchomości postępowaniem egzekucyjnym uniemożliwiająca swobodne wykonywanie prawa własności.
Skorzystanie z niektórych roszczeń w ramach rękojmi można tylko wtedy, kiedy wada jest istotna. Pojęcie wady istotnej nie posiada ustawowej definicji. Zgodnie z poglądami sądownictwa i literatury prawniczej wada jest istotna wtedy, kiedy uniemożliwia lub poważnie utrudnia korzystanie z rzeczy zgodnie z jej podstawowymi właściwościami, zgodnie z jej przeznaczeniem i zgodnie z usprawiedliwionymi oczekiwaniami kupującego uzasadnionymi właściwościami i przeznaczeniem rzeczy. Decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (Wyrok SN z 9.03.2006 r., I CSK 147/05, LEX nr 180193).
Co to jest wada ukryta nieruchomości i jak ją udokumentować?
W praktyce funkcjonuje czas podział wad na jawne i ukryte. Te ostatnie to takie wady, które istniały w chwili sprzedaży, ale ujawniły się dopiero później. W przypadku nieruchomości wada ukryta zazwyczaj dotyczy kwestii niewidocznych na pierwszy rzut oka dla przeciętnego kupującego, a dotyczących stanu technicznego nieruchomości (zwłaszcza budynku). Taką wadą zwykle mogą być rozmaite usterki konstrukcyjne – np. niesprawna instalacja elektryczna lub kanalizacyjna, zawilgocenie lub grzyb ujawniający się w okresie jesienno-zimowym czy też nieszczelność dachu ujawniająca się przy większych opadach. Wadą ukrytą może być również wada prawna – np. niepoinformowanie nabywcy o istniejących umowach najmu, dzierżawy czy użyczenia nieruchomości czy też niepoinformowanie nabywcy o roszczeniu skierowanym wobec nieruchomości a nieujawnionym w księdze wieczystej, ale także nieujawnienie faktu, iż budynek stanowi samowolę budowlaną.
By skutecznie dochodzić odpowiedzialności od sprzedawcy w przypadku ukrytej wady nieruchomości, warto odpowiednio udokumentować wadę. W tym celu konieczne może okazać się zamówienie ekspertyzy technicznej biegłego. W ewentualnym postępowaniu sądowym, sąd zwykle i tak powoła biegłego, taka ekspertyza pomoże jednak ustalić, czy wada rzeczywiście wystąpiła i jest istotna, a tym samym, czy warto podejmować dalsze kroki prawne. W postępowaniu sądowym możliwe jest żądanie od sprzedawcy zwrotu kosztów sporządzenia ekspertyzy. Jeśli chodzi o wady prawne również warto zlecić analizę stanu prawnego nieruchomości doświadczonemu prawnikowi. Oczywiście zarówno ekspertyzę techniczną, jak i badanie stanu prawnego nieruchomości najlepiej zlecić przed zakupem, by uniknąć konieczności późniejszego dochodzenia swoich praw. Takie ekspertyzy i analizy mogą się okazać przydatne również w razie wykrycia wady nieruchomości już po zakupie.
Sprawdź również: Podatek PCC przy zakupie nieruchomości – co warto wiedzieć?
Jakie są prawa nabywcy wadliwej nieruchomości? Odszkodowanie z tytułu wad nieruchomości?
Kupujący może żądać wymiany nieruchomości na wolną od wad lub usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c.) W praktyce w przypadku nieruchomości możliwe do zrealizowania jest raczej to drugie roszczenie. Najdalej idącym roszczeniem nabywcy wynikającym z art. 560 § 1 k.c. jest z kolei uprawnienie do żądania obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy. Oba uprawnienia przysługują kupującemu, o ile sprzedawca niezwłocznie nie wymieni rzeczy albo nie usunie wady. Usunięcie wady nieruchomości odbywa się na koszt sprzedającego. Z tego powodu przed wystąpieniem na drogę sądową konieczne jest przeprowadzenie postępowania reklamacyjnego – by dać szansę sprzedawcy na usunięcie wad lub wymianę rzeczy. W taki sposób sprzedawca może jednak uniknąć odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny tylko jeden raz. Nie może zatem oferować usunięcia wady lub wymiany rzeczy w nieskończoność. Odstąpienie od umowy sprzedaży zgodnie z art. 560 § 4 k.c. jest możliwe tylko wtedy, gdy wada jest istotna. W przypadku odstąpienia od umowy kupujący może żądać zwrotu ceny.
Ponadto kupujący niezależnie od wskazanych wyżej roszczeń może żądać od sprzedawcy może żądać odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z zawarciem umowy sprzedaży nie wiedząc o istnieniu wady (art. 566 § 1 i 2 k.c.). Właśnie w ramach tego roszczenia możną żądać chociażby zwrotu kosztów ekspertyzy technicznej.
Czy deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości.
Dochodzenie odpowiedzialności w ramach rękojmi za wady fizyczne nieruchomości od dewelopera, możliwe jest tylko w niektórych przypadkach. Obecnie obowiązująca ustawa deweloperska, czyli Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym nie zawiera odesłania do przepisów Kodeksu Cywilnego o rękojmi. Poprzednia ustawa deweloperska – Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego., takie odesłanie pozwalające na stosowanie przepisów o rękojmi zawierała (art. 27 ust. 6). Wobec braku takiego odesłania, przepisy o rękojmi mogą być stosowane tylko dla niektórych umów uregulowanych w ustawie deweloperskiej. Taka możliwość występuje w przypadku umów sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, w sytuacji, kiedy wcześniej nabywca nie zawierał z deweloperem umowy zobowiązującej do wybudowania nieruchomości i wyodrębnienia lokalu oraz przeniesienia jego własności lub umowy zobowiązującej do zbudowania domu jednorodzinnego.
W związku brakiem odesłania do przepisów o rękojmi w obecnej ustawie, możliwość zastosowania tych przepisów w przypadku „klasycznych” (obejmujących zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia własności) umów deweloperskich zależy od daty zawarcia umowy deweloperskiej. Zgodnie z przepisami przejściowymi regulującymi czasowy zakres obowiązywania obu ustaw przepisy poprzedniej ustawy, w tym odsyłające do przepisów o rękojmi stosuje się do umów deweloperskich zawartych przed 01.07.2022 r. W przypadku umów zawartych w okresie od 01.07.2022 r. do 30.06.2024 r. stosuje się poprzednie przepisy, jeśli umowa była zawarta w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, które zostało rozpoczęte przed 1.07.2022 r. i w ramach którego rozpoczęto sprzedaż przed 01.07.2022 r., jeśli przed tą datą zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską na podstawie przepisów starej ustawy. Ostatnim warunkiem jest niewykonanie umowy zawartej w powyższych warunkach do dnia 1.07.2024 r. Niewykonanie umowy oznacza brak przeniesienia własności nieruchomości. Dla wszystkich umów deweloperskich zawartych po 01.07.2024 r. oraz umów zawartych w okresie 01.07.2022 r. – 30.06.2024 r. nie spełniających ww. kryteriów stosuje się przepisy obecnej ustawy.
Obecnie obowiązująca ustawa deweloperska zawiera własne regulacje procedury zgłaszania wad deweloperowi i procedurę ich usuwania. Procedura taka może być jednak zastosowana jedynie przed przeniesieniem własności nieruchomości, dlatego też nie można jej uznać za odpowiednik rękojmi za wady rzeczy sprzedanej uregulowanej w Kodeksie cywilnym. Problem braku możliwości stosowania przepisów o rękojmi do umów deweloperskich zawieranych na podstawie obecnie obowiązujących przepisów został zauważony przez prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości. Pod koniec kwietnia 2025 r. wpłynął do Sejmu poselski projekt ustawy zmieniającej ustawę deweloperską w ten sposób, by zawierała przepis odsyłający do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi.
Terminy zgłaszania wad nieruchomości. Przedawnienie roszczeń z rękojmi.
Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. odpowiedzialność sprzedawcy nieruchomości obejmuje okres pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Zarówno roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy (art. 568 § 2 k.c.) jak i uprawnienie do odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny (art. 568 § 3 k.c.) przedawniają się w terminie jednego roku od stwierdzenia wady.
Jeśli nabywcą nieruchomości jest konsument termin przedawnienia roszczeń w ramach rękojmi nie może się skończyć przed upływem pięciu lat. W praktyce oznacza to, że w przypadku konsumentów, jeśli np. wada nieruchomości została stwierdzona 6 miesięcy po jej wydaniu – to termin na skorzystanie z roszczeń z tytułu rękojmi przedawni się nie po upływie jednego roku od tej chwili, ale po upływie 4 lat i 6 miesięcy.
Po upływie terminów przedawnienia roszczenia z rękojmi definitywnie wygasają i nie jest możliwe ich dochodzenie.
Artykuł opisuje te kwestie w sposób skrótowy i ogólny. W konkretnej sprawie warto skorzystać z pomocy doświadczonego w sprawach podatkowych radca prawny Gdynia.
