Jakie dokumenty należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej? Jak uniknąć problemów prawnych przy zakupie działki budowlanej?
Zakup działki budowlanej to często pierwszy krok na drodze do realizacji marzenia o budowie domu czy też realizacji innej inwestycji. Już z tego powodu taki zakup powinien być dobrze przemyślany i przygotowany. Dobre przygotowanie do nabycia działki budowlanej pozwoli uniknąć problemów nie tylko przy zakupie, ale też na kolejnych etapach realizacji inwestycji. Czasami może nawet zdecydować o tym, czy na działce w ogóle będzie można cokolwiek wybudować.
Przed podpisaniem aktu notarialnego z umową sprzedaży nieruchomości warto sprawdzić dokumenty dotyczące działki i mające znaczenie dla ustalenia jej stanu prawnego. Stan prawny to w dużym skrócie zbiór cech działki dotyczących takich kwestii jak własność nieruchomości i jej ograniczenia wynikające zarówno z powszechnie obowiązujących przepisów prawa (jak np. Kodeks cywilny, Prawo ochrony środowiska, Prawo wodne, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego i inne), jak i zobowiązań zaciąganych przez właścicieli nieruchomości (jak np. obciążania hipoteczne czy roszczenia osób trzecich). Na stan prawny nieruchomości składa się również jej przeznaczenie nieruchomości w świetle reguł planowania przestrzennego. Zbadanie stanu prawnego umożliwi bezpieczny zakup działki budowlanej.
Prawidłowe ustalenie stanu prawnego działki pozwoli zweryfikować, czy działka może by wykorzystyna w celach budowlanych i pozwoli uch uniknąć problemów przy realizacji inwestycji. Ustalenie stanu prawnego działki możliwe jest po sprawdzeniu dokumentów dotyczących działki. Podstawowym jest księga wieczysta, z której wynika, kto jest właścielem nieruchomości i jakie są jej obciążenia (hipoteki, służebności). Księgi wieczyste są jawne i każdy może przeglądać ich treść – np. za pośrednictwem Elektronicznego Systemu Ksiąg Wieczystych (EUKW – strona główna) Cennych informacji dostarcza również ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez starostów (Prezydentów miast na prawach powiatów). Te dane są jednak udostępniane tylko osobom, które mogą wykazać się interesem prawnym – może to być np. fakt zawarcia umowy przedwstępnej.
Z ewidencji można uzyskać wypis z rejestru, a także wyrys z mapy ewidencyjnej wskazujący dokładne położenia działki i jej granice. Jakie znaczenie ma wypis z rejestru gruntów przy zakupie działki? Wypis z rejestru gruntów wskazuje podstawowe dane jak oznaczenie i powierzchnia działki. Wypis dostarcza również informacji o sposobie użytku przypisanym do działki (użytek to np. grunt rolny, grunt zabudowany, grunt przeznaczony pod drogę, grunt pod wodami płynącymi). Wypis z rejestru gruntów zawiera również informacje o właścicelu działki – w przeciwieństwie do wpisu w księdze wiezystej nie ma ona jednak charakteru wiążącego Wyrys z mapy ewidencyjnej wskazuje dokładne położenie działki, jej kształt i granice. Na podstawie wyrysu można m.in. ustalić, czy działka ma dostęp do drogi publicznej.
Dane o przeznaczeniu nieruchomości można uzyskać z kolei z treści miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Są to tzw. akty prawa miejscowego uchwalane przez organy samorządu terytorialnego zawierające regulacje co do możliwego wykorzystania nieruchomości. Plany miejscowe są ogólnodostępne i jest możliwe ich przeglądanie na stronach właściwych jednostek samorządu terytorialnego, czy też np. na stronie Geoportal.gov.pl – Geoportal Infrastruktury Informacji Przestrzennej.
Czy działka ma dostęp do drogi publicznej? Czy działka ma aktualne warunki zabudowy lub MPZP?
By działka mogła być uznana za działkę budowlaną musi być spełnionych kilka podstawowych warunków. Zgodnie z przepisami Praw budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Ustalając, czy dana działka jest działką budowlaną nie można ograniczyć się do tego przepisu.
Zgodnie z przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działką budowlaną jest taka działka, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Jednocześnie zgodnie z ww. ustawą dostęp do drogi publicznej to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
Działką budowlaną w rozumieniu przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zatem działka o odpowiednim kształcie, cechach i uzbrojeniu posiadająca dostęp do drogi publicznej. Dostęp do drogi publicznej można ustalić na podstawie wyrysów z mapy ewidencyjnej wskazującej położenie nieruchomości także względem dróg publicznych oraz dróg wewnętrznych łączących przylegające do nich działki z drogą publiczną. W przypadku kiedy dostęp do drogi publicznej nie jest bezpośredni ani nie polega na dostępie przez drogę wewnętrzną, warto sprawdzić dział I-Sp księgi wieczystej. W dziale tym wpisane są prawa związane z prawem własności nieruchomości – takim prawem może być służebność polegająca na prawie przejazdu i przechodzu przez inną nieruchomość w celu uzyskania dostępu do drogi publicznej.
Tyle w teorii. W praktyce posiadanie przez działkę takich cech może okazać się nie wystarczające do rzeczywistego wykorzystania działki w celach budowlanych. Zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z przepisów Prawa budowlanego pozwolenie na budowę można wydać m.in. po stwierdzeniu zgodności planowanego zamierzenia budowlanego z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku jego braku, a także zgodności z wymaganiami ochrony środowiska, i innymi przepisami. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy też złożyć szereg opinii, uzgodnień, pozwoleń innych dokumentów wymaganych odrebnymi przepisami prawa (np. Ustawy o ochronie zabytków czy Prawa wodnego). W tym miejscu skupmy się jednak na planie miejscowym i decyzji o warunkach zabudowy – popularnie nazywana Decyzją WZ lub „Wuzetką”.
Zgodność z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji WZ wymagana do uzyskania pozwolenia na budowę sprowadza się do ustalenia, czy mpzp lub WZ pozwalają na zabudowanie nieruchomości w zamierzony sposób. Jak wspomniano wyżej, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są jawne i można uzyskać do nich dostęp za pośrednictwem stron internetowych lub biuletynów informacji publicznej właściwych urzędów obsługujących gminę. Zgodnie z poglądem wyrażanym przez sądy administracyjnie, decyzje administracyjne (jak np. decyzja WZ) stanowią informację publiczną, dlatego też każdy ma prawo domagać się udostępnienia ich treści. W praktyce należy złożyć wniosek o udostępnienie informacji o decyzjach WZ wydanych w stosunku do danej nieruchomości we właściwym urzędzie gminy. W odpowiedzi urząd powinien udostępnić treść decyzji po jej wcześniejszym zanonimizowaniu.
Jak sprawdzić, czy na działce nie ma służebności? Jak sprawdzić, czy działka nie jest obciążona hipoteką?
Obciążenie służebnością lub hipoteką w każdym przypadku stanowi ograniczenie prawa własności nieruchomości. Nie w zawsze jednak jest to formalną przeszkodę w wykorzystaniu działki w celach budowlanych. Może jednak wpływać na bezpieczeństwo transakacji nabycia nieruchomości, a także wpływać na możliwość korzystania z nieruchomości. W szczególności problematyczne z perspektywy wykorzystania działki w celach budowlanych może być obciążenie działki służebnościami.
Służebność jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczona prawa rzeczowe to uprawnienia do korzystania z rzeczy stanowiącej cudzą własność. Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich uczestników obrotu prawnego, dlatego też np. zmiana właściciela nieruchomości obciążonej służebnością nie wymaga ponownego ustanowienia służebności. Kodeks cywilny wyróżnia trzy podstawowe rodzaje służebności – służebności gruntowe, służebności osobiste oraz służebność przesyłu. Każda z nich ogranicza właściciela w jego prawie do korzystania z nieruchomości. Szczególnie obciążenie działki służebnością gruntową polegającą np. na prawie przejazdu i przechodu przez działkę może negatywnie wpływać na możliwość wykorzystania działki w celach budowlanych.
By sprawdzić, czy działka nie jest obciążona służebnością, należy zweryfikować wpisy w dziale III księgi wieczystej. Z kolei hipoteki wpisywane są do działu IV księgi wieczystej. Hipoteki formalnie nie są przeszkodą w wykorzystaniu działki w celach budowlanych. Mogą jednak stanowić problem przy finansowaniu inwestycji.
Jakie ryzyka wiążą się z zakupem działki rolnej z zamiarem budowy?
Prowadzenie budowy możliwe jest co do zasady wyłącznie na działce budowlanej. Sposób wykorzystania danej działki nie jest jednak utrwalony raz zawsze, dlatego też możliwe jest przekształcenie innej działki gruntowej w działkę budowlaną. Jednym z przykładów takiego rozwiązania jest tzw. odrolnienie działki, czyli przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną. Niewątpliwem atutem działek rolnych jest zwykle niższa ich cena, natomiast zakup działki rolnej z zamiarem budowy niesie za sobą pewne ryzyka.
Odrolnienie polega na administracyjnej zmianie przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolne lub nieleśne. Kwestie możliwości i procedury takiej zmiany reguluje Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepisy różnicują sytuacje gruntów rolnych i leśnych w zależności od ich klasy oraz sklasyfikowania gruntów w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego jako obszarów uzupełnienia zabudowy.
Zgodnie z przepisami przeznaczenie gruntów rolnych klas I-III na cele nierolne wymaga zgody właściwego ministra oraz zmiany mpzp. Zgodna na zmianę przeznaczania gruntu rolnego tej klasy nie jest wymagana w przypadku, gdy działka położona jest w obszarze uzupełnienia zabudowy zgodnie z postanowieniami planu ogólnego. Uzyskanie zgody ani zmiana mpzp nie jest konieczna natomiast w przypadku gruntów klas IV-VI. W przypadku tych gruntów można na terenach nieobjętych planem miejscowym można uzyskać decyzję WZ bez konieczności ich odrolnienia. Taka możliwość będzie istniałą jednak tylko do końca 2025 r.. Od 1.01.2026 r. konieczne będzie objęcie tych gruntów obszarem uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym.
Wszystkie powyższy zasady dotyczą odrolnienia działek położonych poza granicami administracyjnymi miast. Grunty rolne położone w administracyjnych granicach miast w celu zmiany przeznaczenia na budowlane nie wymagają zatem zgody ministra ani też uchwalenia mpzp. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli dla danej działki obowiązuje mpzp, z którego wynika rolnicze przeznaczenie działki, to zmiana tego przeznaczenia możliwa jest jedynie w drodze zmiany mpzp.
Jak sprawdzić, czy na działce nie ma problemów z prawem wodnym?
Przepisy prawa wodnego mogą znacząco wpływać na możliwości wykorzystania działki w celach bydowlanych. Przed zakupem działki przede wszystkim należy się zorienotwać, czy na terenie działki znajduje się zbiornik wodny lub też czy przez działkę nie przepływa rzeka lub inny ciek wodny. Aby sprawdzić, czy na działce nie występują zbiorniki lub cieki wodne oraz ewentualnie inne problemy wynikających z prawa wodnego, należy przeanalizować kilka źródeł informacji i dokumentów, Warto w tym celu skorzystać ze strony Geoportal.gov.pl i włączyć w tym celu odpowiednie warstwu mapy (jak np. „Cieki naturalne i sztuczne” (MPHP),„Obszary szczególnego zagrożenia powodzią” (ISOK),„Urządzenia wodne”) W celu sprawdzenia powyższych kwestii można również wykorzystać serwis map zagrożenia powodziowego https://mapy.isok.gov.pl.
Wiążącce informacje o zbiornikach lub ciekach wodnych można uzyskać na podstawie dokumentów z ewidencji gruntów i budynków. W praktyce czasem okazuje się jednak, że informacje tam zawarte nie są aktualne lub dostatecznie precyzyjne, dlatego też często najlepszą opcją są po prostu fizyczne oględziny nieruchomości.
Zgodnie z polskim prawem rzeki i inny cieki wodne stanowią śródlądowe wody płynące. Takie wody zgodnie z przepisami Prawa wodnego stanowią własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego wyłączoną z obrotu cywilnoprawnego, co oznacza, że nie można ich kupić. Jeśli zatem na działce występuje taki ciek wodny, to powinien on zostać wyodrębnione z działki w procedurze ustalenia linii brzegowych. Warto sprawdzić również, czy leży w odległości do 1,5 m od brzegu cieku wodnego – to tzw. pas techniczny, którego nie wolno zabudować.
Jeśli dla danej działki obowiązuje mpzp, to w przypadku występowania ograniczeń wynikających z przepisów prawa wodnego, ograniczenia te powinny być wskazane w treści planu. Jeśli mpzp nie obowiązuje, to właściwy organ będzie badał ewentualne ograniczenia wynikające z rawa wodnego w procedurze WZ lub pozwolenia na budowę.
Czy sprzedający ma pełne prawo do sprzedaży działki?
Prawo własności to najszersze prawo do rzeczy. W powszechnym rozumieniu prawo własności jest prawem w zasadzie nienaruszalnym. czasem mówi się wręcz o „świętym” prawie własności. Takie jego postrzeganie jest jednak błędne. Prawo własności z uwagi chociażby na kolizję pomiędzy treścią tego prawa przysługującego różnym podmiotom, ale też z uwagi na kolizję z innymi wartościami chronionymi przez prawo podlega ograniczeniom.
Jednym z przypadków ograniczania tego prawa jest działalność gmin w sferze planowania przestrzennego. W ramach tzw. „władztwa planistycznego” gminy dysponują kompetencją do kształtowania ładu przestrzennego na obszarze swojej właściwości. W tym zakresie mogą ingerować w prawo własności przede wszystkim poprzez postanowienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia mpzp z bezpośrednio wpływają zaś na sposób wykonywania prawa własności.
Ograniczenia prawa własności polegają jednak nie tylko na ograniczeniach w sposobie korzystania przez właściciela z rzeczy, ale także na ograniczeniu możliwości korzystania z rzeczy w konkretny sposób – np. poprzez ograniczenie prawa właściciela do swobodnej sprzedaży działki. Takie ograniczenie przybiera postać prawa pierwokupu lub prawa pierwszeństwa.
Pierwokup i pierwszeństwo w nabyciu to podobne instytucje, których istotą jest przyznanie jakiemuś podmiotowi możliwości zakupienia konkretnej rzeczy (np. nieruchomości) przed innymi podmiotami. Pierwokup może mieć źródło w umowie, ale też w ustawie. Pierwokup umowny jak sama nazwa wskazuje ma źródło w umowie zawartej przez właściciela nieruchomości z innym podmiotem. Pierwokup ustawowy wynika bezpośrednio z przepisów prawa – np. Ustawy o gospodarce nieruchomościami lub Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przykładem jest np. przysługujące gminie prawo pierwokupu nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub niezabudowanej nieruchomości nabytej wcześniej przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ustawowe prawo pierwokupu przysługuje również spełniającemu określone w przepisach warunki dzierżawcy nieruchomości rolnej. W przypadku braku dzierżawcy spełniającego ustawowe kryteria, prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa działającemu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
W praktyce prawo pierwokupu wykonuje się ten sposób, że sprzedawca po zawarciu umowy sprzedaży ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu o treści tej umowy – najlepiej poprzez przekazanie egzemplarza umowy. W przypadku nieruchomości podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu może skorzystać z tego, składając sprzedawcy oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa złożone w formie aktu notarialnego. Oświadczenie takie należy złożyć w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży. Złożenie oświadczenia powoduje, że pomiędzy sprzedawcą a uprawnionym z pierwokupu zostaje zawarta umowa tej samej treści, co umowa zawarta wcześniej umowa z osobą trzecią.
Prawo pierwokupu może być ujawnione w dziale III księgi wieczystej jako roszczenie osoby trzeciej. Z tego względu przed zawarciem umowy sprzedaży działki budowlanej, warto przeanalizować treść księgi wieczystej. Nie ma jednak ustawowego obowiązku ujawniania tego prawa w księdze wieczystej, dlatego też nabywca często musi polegać na informacjach uzyskanych od sprzedawcy. Ewentualny brak przedstawienia przez sprzedawcę szczegółowych i aktualnych informacji w tym zakresie może być podstawą jego odpowiedzialności odszkodowawczej wobec nabywcy.
Co to jest operat szacunkowy i kiedy jest potrzebny?
Operat szacunkowy to urzędowy dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określana jest wartość rynkowa, odtworzeniowa lub katastralna nieruchomości. Jest to dokument sformalizowany, oparty o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości. Operat stanowi zatem opinię biegłego co do wartości nieruchomości. Zgodnie z przepisami wycena jest ważna 12 miesięcy. Po upływie tego czasu, konieczna jest aktualizacja operatu.
Operat szacunkowy potrzebny jest w postępowaniach prowadzonych przez organy administracji w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Operat wykorzystywany jest również w przypadku zbywania nieruchomości przez podmioty publiczne czy też w toku egzekucji z nieruchomości w celu ustalenia jej ceny. Operat może być wykorzystany jednak również w ramach transakcji pomiędzy podmiotamia prywatnymi – w tym przy zakupie działki budowlanego. Operat szacunkowy pozwala na ustalenie przez strony rynkowej ceny zbycia nieruchomości lub też zweryfikowanie ceny oferowanej przez sprzedającego.
Jakie są konsekwencje zakupu działki bez sprawdzenia stanu prawnego?
Konsekwencje zakupy działki bez sprawdzenia stanu prawnego mogą okazać się mniej lub bardziej dotkliwe. Począwszy od braku możliwości wykorzystania działki zgodnie z planem aż po nieważność samej umowy sprzedaży.
W polskim prawie obowiązuje zasada tzw rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z tą zasadą nie można powoływać się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej. Dlatego też przydatne, a nawet konieczne jest zweryfikowanie treści księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości. Brak sprawdzenia lub nierzetelne sprawdzenie księgi wieczystej może prowadzić do nabycia nieruchomości obciążonej prawami innych osób lub będącej przedmiotem postępowania egzekucyjnego i w związku z tym narażonej na licytację.
Ponadto warto zapoznać się z dokumentami z ewidencji gruntów i budynków oraz ustaleniami mpzp. Sprawdzenie tych kwestii pozwoli uniknąć zakupu działki nienadającej się do wykorzystania zgodnie z zamierzeniem. Przy zakupie np. działki rolnej warto pamiętać o przysługującym Skarbowi Państwa prawie pierwokupu. Zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży takiej nieruchomości jest bowiem nieważne.
Zakup działki budowlanej powinien być przemyślaną i dobrze przygotowaną inwestycją. Planując taki zakup warto zatem skorzystać z usług doświadczonego radcy prawnego, który pomoże ocenić i ewentualnie weliminować ryzyka związane z zakupem.
