Kiedy warto skorzystać z pomocy radcy prawnego przy zakupie mieszkania?
Zakup mieszkania dla większości ludzi to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Z wyjątkiem osób zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami decyzję o zakupie mieszkania podejmuje się zwykle raz lub co najwyżej kilka razy w życiu.
Sam zakup mieszkania nie sprowadza się jedynie do wyboru mieszkania na rynku wtórnym, czy wyboru oferty dewelopera i zawarcia umowy, ale wiąże się z obowiązkiem dopełnienia wielu formalności związanych z finansowaniem zakupu czy analizą ryzyk związanych z zawarciem umowy. Z tego względu z pomocy radcy prawnego warto skorzystać w zasadzie w każdym przypadku planowania zakupu mieszkania.
W szczególności pomoc doświadczonego radcy prawnego może przydać się przy okazji zakupu mieszkania z rynku wtórnego i konieczności przeanalizowania wpisów w księdze wieczystej. Z pomocy radcy prawnego warto jednak skorzystać również w przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, by prawidłowo rozpoznać i ocenić swoje uprawnienia jako nabywcy, ale też ryzyka przy okazji zawierania umowy deweloperskiej czy poprzedzających tę umowę umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej.
Doradztwo prawne przy zakupie mieszkania – zwłaszcza w przypadku zakupu na rynku wtórnym może również obejmować wsparcie przy negocjacjach cenowych. Nawet zakupując mieszkanie od rodziny (a może zwłaszcza wtedy), można narazić się na rozmaite ryzyka związane z zawarciem umowy. Również wtedy warto skorzystać z pomocy radcy prawnego. Taka pomoc może okazać się cenna również w kontekście emocji, które mogą pojawiać się przy rodzinnych negocjacjach.
Czym różni się rola radcy prawnego od notariusza przy zakupie mieszkania?
Wszystkie umowy prowadzące do przeniesienia własności nieruchomości muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego. Z tego względu przy zakupie mieszkania istotną rolę pełni notariusz i prędzej czy później konieczna jest wizyta w kancelarii notarialnej. Rola radcy prawnego przy zakupie mieszkania znacząco różni się jednak od roli notariusza.
Radca prawny w przeciwieństwie do notariusza nie jest obowiązkowym uczestnikiem transakcji nieruchomości. Skorzystanie z jego pomocy jest zupełnie dobrowolne, jednak zazwyczaj bardzo potrzebne. Radca prawny, zwłaszcza specjalizujący się w obsłudze prawnej nieruchomości, może stanowić wsparcie przy negocjacjach cenowych, jak również dotyczących pozostałych aspektów umowy zakupu lokalu mieszkalnego. Radca prawny może dokonać analizy stanu prawnego nieruchomości – poprzez badanie księgi wieczystej i prawną weryfikację pozostałej dokumentacji nieruchomości. Takie czynności pomogą wykryć wady prawne nieruchomości – zwłaszcza te mniej oczywiste wymagające dokładnej analizy księgi wieczystej i umiejętności interpretacji wpisów w księdze.
Radca prawny pomoże również w kwestiach podatkowych związanych z zakupem mieszkania. Zwłaszcza w przypadku zakupu na rynku wtórnym zawarcie umowy może wiązać się z powstaniem różnych obowiązków podatkowych – zarówno po stronie kupującego, jak i sprzedającego. W praktyce radca prawny może również reprezentować klienta przy akcie notarialnym, do czego jednak potrzebne będzie wcześniej udzielone pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego. Pomoc radcy prawnego może również obejmować poradnictwo w zakresie praw przysługujących nabywcom zawierającym umowy z deweloperami. Ochrona praw nabywcy wynikająca z obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej jest szeroka, niemniej prawidłowe z niej korzystanie wymaga dobrej orientacji w treści przepisów i w praktycznym ich wykorzystaniu.
Zakres poradnictwa prawnego radcy prawnego przy zakupie nieruchomości jest bardzo szeroki – co stanowi odpowiedź na wyzwania i liczne formalności związane z procedurą nabycia mieszkania. By wybrać dobrego radcę prawnego do obsługi zakupu mieszkania, warto przede wszystkim kierować się specjalizacją prawnika. Warto zatem udać się do radcy specjalizującego się w prawie nieruchomości właśnie. Radcowie informują zwykle o specjalizacji na stronach internetowych swoich kancelarii, dlatego warto wykorzystać wyszukiwarki internetowe, by odnaleźć radcę zajmującego się obsługą nieruchomości. Warto również zweryfikować opinie o usługach wybranej kancelarii, które zwykle także są dostępne w Internecie.
Jakie dokumenty powinien sprawdzić radca prawny przed zakupem mieszkania?
Wśród wielu formalności przy zakupie mieszkania jedną z najistotniejszych kwestii jest sprawdzenie stanu prawnego mieszkania. Stan prawny to zbiór cech mieszkania dotyczących takich kwestii jak własność i jej ograniczenia wynikające zarówno z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, jak i zobowiązań zaciąganych przez właścicieli nieruchomości (jak np. obciążenia hipoteczne czy roszczenia osób trzecich).
Ustalenie stanu prawnego możliwe jest po sprawdzeniu dokumentów dotyczących nieruchomości. Podstawowym jest księga wieczysta, z której wynika, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie są jej obciążenia (hipoteki, służebności). Księgi wieczyste są jawne i każdy może przeglądać ich treść – np. za pośrednictwem Elektronicznego Systemu Ksiąg Wieczystych (EUKW – strona główna).
Samo przeglądanie księgi wieczystej za pośrednictwem systemu elektronicznego dostarcza istotnych informacji, natomiast wiążącą treść księgi można ustalić jedynie na podstawie odpisu lub wyciągu z księgi. W celu uzyskania odpisu lub wyciągu za pośrednictwem systemu elektronicznego należy złożyć wniosek i uiścić opłatę. Odpis aktualny wskazuje najnowsze i obowiązujące wpisy w księdze. Z kolei odpis zupełny obejmuje również wpisy historyczne. Wyciąg dotyczy zaś jedynie fragmentu księgi – np. jednego jej działu.
W polskim prawie zasadą jest tworzenie ksiąg wieczystych dla każdej nieruchomości, niemniej nie ma bezwzględnego obowiązku zakładania księgi wieczystej. Istnieją zatem nieruchomości, dla których nie zostały założone z różnych powodów księgi wieczyste. W przypadku braku księgi wieczystej pojawiają się trudności w ustaleniu, kto jest właścicielem nieruchomości oraz czy nieruchomość posiada jakieś obciążenia. Stan prawny nieruchomości ustala się wówczas na podstawie zbioru dokumentów takich jak akty notarialne, postanowienia sądowe o stwierdzeniu nabycia spadku, dziale spadku lub zasiedzeniu, akty poświadczenia dziedziczenia, umowy o dział spadku itp.
Przeczytaj również: Postępowania sądowe i spory nieruchomości
Jakie ryzyka prawne może wykryć radca prawny przy zakupie mieszkania?
Analiza stanu prawnego mieszkania ma służyć wykryciu i uniknięciu ryzyk przy jego zakupie. Badając księgę wieczystą, radca prawny dokładnie weryfikuje każdy jej dział. Wpisy w dziale II wskazują, komu przysługuje prawo własności. W dziale III mogą być wpisane roszczenia osób trzecich w stosunku do nieruchomości – ograniczone prawa rzeczowe takie jak służebności czy też np. roszczenia z umów przedwstępnych o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. W dziale III może być wpisane również prawo pierwokupu nieruchomości czy też wpisy o toczących się postępowaniach egzekucyjnych wobec mieszkania.
W dziale III mogą ponadto znajdować się wpisy ostrzeżeń o niezgodności wpisów w księdze z rzeczywistym stanem prawnym lub ostrzeżeń o toczących się wobec nieruchomości postępowaniach, które mogą skutkować powstaniem takiej niezgodności. Do pierwszej kategorii należy np. wpis ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym w sytuacji, kiedy zmienił się właściciel nieruchomości (np. na skutek zawarcia umowy sprzedaży) i został złożony wniosek o wpis zmiany, ale sam wpis jeszcze nie został dokonany (na wpis w niektórych przypadkach oczekuje się kilka-kilkanaście miesięcy). Do drugiej kategorii należy np. wpis ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w sprawie zasiedzenia. W wyniku takiego postępowania może dojść do zmiany właściciela lokalu, dlatego też warto sprawdzać, czy w księdze wpisane są ostrzeżenia o tego typu postępowaniach. W polskim prawie obowiązuje zasada tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z tą zasadą prawa ujawnione w księdze wieczystej rzeczywiście istnieją i przysługują podmiotom ujawnionym w księdze, dlatego też nie można powoływać się na nieznajomość wpisów. Wpis ostrzeżeń wyłącza działanie tej zasady.
W dziale IV znajdują się z kolei wpisy hipotek obciążających nieruchomość. Dział I-Sp zawiera wpisy praw związanych z prawem własności nieruchomości. Wśród tych praw może się znajdować udział w prawie własności nieruchomości wspólnej – takie wpisy znajdują się zwykle w księgach wieczystych prowadzonych dla lokali – oraz służebności przysługujące właścicielom nieruchomości, dla której urządzona jest księga wieczysta.
Czy radca prawny pomoże przy uzyskaniu kredytu hipotecznego?
Radca prawny nie jest pośrednikiem ani doradcą kredytowym, niemniej jednak jego pomoc może okazać się przydatna również w procesie zawierania umowy kredytu hipotecznego. Umowy kredytowe zwykle są dosyć skomplikowane i nie zawsze czytelne dla kredytobiorców – czego przykładem są obecne postępowania w sprawach „frankowych” czy też „wiborowych”.
Radca prawny może dokonać analizy takiej umowy w celu weryfikacji jej zgodności z prawem oraz analizy ryzyk związanych ze stosowanymi przez bank zasadami oprocentowania czy też metodami zabezpieczenia. Radca prawny może również wyjaśnić mechanizm działania umowy, zweryfikować harmonogram płatności czy też sprawdzić proporcjonalność proponowanych przez bank zabezpieczeń – zazwyczaj hipotek.
Doradztwo prawne przy zakupie mieszkania nie ogranicza się tylko do analizy stanu prawnego mieszkania czy też analizy umowy kredytowej. W ramach obsługi zakupu mieszkania radca prawny może sporządzić projektu umowy sprzedaży (jeśli jest taka możliwość) lub zweryfikować projekt umowy przygotowany przez sprzedającego (sama umowa sprzedaży musi być sporządzona w formie aktu notarialnego). Pierwszym krokiem do zabezpieczenia interesów kupującego może być już zawarcie umowy przedwstępnej.
Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości innej, docelowej umowy – umowy przyrzeczonej. W związku z tym w praktyce umowa przedwstępna występuje „w parze” z umową przyrzeczoną. Z tego względu, by mogła zostać uznana za umowę przedwstępną – musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Nie musi zawierać treści identycznej do umowy przyrzeczonej, musi jednak zawierać istotne jej postanowienia. Oznacza to, że powinna zawierać oznaczenie stron umowy przyrzeczonej oraz elementy pozwalające na określenie, jaka to będzie umowa. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zatem jednoznacznie określać przedmiot sprzedaży (np. poprzez wskazanie księgi wieczystej), oraz cenę sprzedaży lub sposób jej ustalenia.
Umowa przedwstępna nie musi być sporządzona w żadnej szczególnej formie. Zawieranie umowy przedwstępnej w formie ustnej nie jest jednak dobrym rozwiązaniem, gdyż utrudnia ewentualne dochodzenie roszczeń z tej umowy. Ponadto zgodnie z przepisami, jeśli umowa przedwstępna została zawarta w takiej formie, w jakiej powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona i od której to formy zależy ważność tej umowy, druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej – nawet przed sądem. Umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania warto zawrzeć w formie aktu notarialnego W takim przypadku możliwy będzie nawet wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej, co dodatkowo chroni przed sprzedażą mieszkania komuś innemu.
Radca prawny może oczywiście zweryfikować treść umowy przedwstępnej przygotowanej przez sprzedającego. W ramach zabezpieczenia interesów kupującego już na tym etapie radca prawny może zaproponować włączenie do treści umowy przedwstępnej zadatku. Zadatek polega na tym, że jedna strona (kupujący) przy zawarciu umowy przedwstępnej wpłaca drugiej (sprzedającemu) określoną kwotę na poczet zapłaty ceny w przyszłej umowie sprzedaży. Jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn, za które odpowiada sprzedający, będzie on musiał zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli jednak do zawarcia umowy nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający będzie mógł zatrzymać wpłacony zadatek.
Interesy kupującego mogą być zabezpieczone również bezpośrednio w umowie sprzedaży. Choć umowa wymaga formy aktu notarialnego, to radca prawny może brać udziału w przygotowaniu jej treści.
W ramach zabezpieczenia interesu kupującego, radca prawny może zamieścić w projekcie umowy umowne prawo odstąpienia od umowy sprzedaży. Prawo odstąpienia polega na możliwości „wycofania się” z umowy w określonych przypadkach wraz z obowiązkiem zwrotu udzielonych przez strony świadczeń – w przypadku umowy sprzedaży będzie to zazwyczaj odpowiednio obowiązek zwrotu zapłaconej ceny oraz obowiązek zwrotnego przeniesienia własności.
Umowne prawo odstąpienia przysługuje niezależnie od ustawowego prawa odstąpienia, z którego kupujący może skorzystać np. w przypadku wystąpienia wad mieszkania. Odstąpienie umowne może zabezpieczać kupującego np. przed wystąpieniem mniej istotnych wad, które nie pozwalałyby na skorzystanie z ustawowego prawa do odstąpienia.
Innym z zabezpieczeń, jakie może zaproponować radca prawny przy zakupie mieszkania jest ustalanie takiego sposobu zapłaty ceny, by np. zapłata ceny nastąpiła w taki sposób, by kupujący przed zapłatą całości ceny był już w posiadaniu mieszkania. Radca prawny może również zaproponować w projekcie umowy karę umowną dla sprzedającego za opóźnienie w wydaniu mieszkania kupującemu. Przydatną formą zabezpieczenia może być również uzyskanie od sprzedającego oświadczenia o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, co ma służyć umożliwieniu usunięcia z mieszkania byłego właściciela, jeśli ten nie będzie chciał go dobrowolnie opuścić.
Czy radca prawny może sprawdzić umowę deweloperską?
W przypadku umowy deweloperskiej zwykle istnieje mniej możliwości wpływania na jej treść niż przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym.
Niemniej jednak radca prawny może również zweryfikować treść takiej umowy. Umowa deweloperska jest uregulowana w Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Ustawa deweloperska).
Taka umowa również musi zawierać elementy wynikające z tej ustawy oraz musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Obowiązek zawarcia umowy w tej formie nie oznacza, że w każdym przypadku treść umowy jest zgodna z przepisami, dlatego nawet po jej zawarciu warto zlecić analizę radcy prawnemu. W przypadku nieprawidłowości w umowie możliwe jest prostowanie aktu notarialnego przez notariusza, a w poważniejszych przypadkach może okazać się konieczne uchylenie się od złożonego oświadczenia woli (w tym przypadku oświadczeniem jest zawarcie umowy) z uwagi np. na pozostawanie nabywcy pod wpływem błędu.
Zgodnie z obecnie obowiązującą ustawą deweloperską, procedura odbioru mieszkania od dewelopera jest wieloetapowa i bardzo sformalizowana. W ramach tej procedury możliwe jest zgłaszanie deweloperowi wad mieszkania oraz żądanie ich usunięcia. Obecna ustawa deweloperska nie pozwala na zastosowania przepisów o rękojmi za wady rzeczy, procedura opisana szczegółowo w ustawie w zasadzie zastępuję procedurę zgłaszania i usuwania wad w ramach rękojmi. Z tego względu z perspektywy nabywcy lokalu od dewelopera bardzo ważne jest dobra znajomość procedury zgłaszania i usuwania wad w ramach odbioru mieszkania od dewelopera. Radca prawny może reprezentować kupującego przy odbiorze mieszkania, a skorzystanie z pomocy doświadczonego radcy prawnego może pomóc uniknąć wielu problemów.
Ile kosztuje pomoc radcy prawnego przy zakupie nieruchomości?
Koszt pomocy radcy prawnego zależy od wielu czynników. Na wysokość wynagrodzenia za obsługę zakupu mieszkania wpływa wiele czynników takich. Najważniejszym z pewnością będzie zakres usług. Wyższy będzie koszt pomocy obejmującej analizę stanu prawnego nieruchomości, prowadzenie negocjacji cenowych, przygotowanie projektu umowy sprzedaży lub analizę projektu przygotowanego przez drugą stronę, a niższy koszt pomocy obejmującej np. samą weryfikację umowy. Sprawa bardziej skomplikowana i zawiła będzie wiązała się z koniecznością zapłaty wyższego wynagrodzenia niż sprawa o mniej precedensowym charakterze.
Na wysokość wynagrodzenia wpływać będzie również położenie kancelarii oraz specjalizacja radcy prawnego. W dużych miejscowość wyspecjalizowani radcowie prawni zwykle proponują wyższe stawki za swoje usługi niż radcowie w mniejszych ośrodkach prowadzący „praktykę ogólną”. W przypadku sprawy tak istotnej jak zakup mieszkania warto jednak skorzystać z pomocy doświadczonego i wyspecjalizowanego radcy prawnego.
Podobne czynniki decydują również o czasie trwania obsługi prawnej zakupu mieszkania. Dłużej będzie trwać obsługa każdego etapu tego procesu niż obsługa jedynie jednego z jego elementów. Specjalizacja i doświadczenie radcy prawnego mogą z kolei wpłynąć na przyśpieszenie obsługi.
Sprawdź nasze usługi: Prawnik od nieruchomości Gdynia
r.pr. Marek Foryś
