Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości

Działalność deweloperska a umowa deweloperska

Działalność deweloperów polega głównie na budowie budynków mieszkalnych (jednorodzinnych lub wielorodzinnych), wyodrębnianiu lokali oraz przenoszeniu ich własności na nabywców. Choć potocznie mówi się o „zakupie dziury w ziemi”, to w praktyce umowa deweloperska regulowana jest przez ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695).

Ustawa ta przewiduje kilka typów umów deweloperskich, jednak wspólnym elementem każdej z nich jest zobowiązanie do przeniesienia własności lokalu lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.

Odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości

Odpowiedzialność dewelopera może wynikać z:

• przepisów o rękojmi (art. 556-576 k.c.),
• odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.),
• odpowiedzialności deliktowej (art. 415-444 k.c.),
• przepisów ustawy deweloperskiej z 2021 r.

Rękojmia za wady nieruchomości (stara ustawa deweloperska)

Przepisy szczególne

• Przeniesienie własności poprzedzone jest odbiorem lokalu lub domu przez nabywcę.
• Odbiór odbywa się w obecności nabywcy.
• Sporządzany jest protokół odbioru, w którym można zgłaszać wady.
• Deweloper ma 14 dni na uznanie/odmowę uznania wady oraz 30 dni na jej usunięcie.

Zakres odpowiedzialności

Deweloper ponosi odpowiedzialność niezależnie od winy, gdy nieruchomość:

• nie ma oczekiwanych właściwości,
• nie nadaje się do celu wskazanego w umowie,
• nie spełnia zapewnień sprzedawcy,
• została wydana w stanie niezupełnym.

Prawa nabywcy

• Źądanie usunięcia wady,
• Źądanie obniżenia ceny,
• Odstąpienie od umowy (przy wadzie istotnej).

Terminy

• Rękojmia obowiązuje przez 5 lat od dnia wydania nieruchomości.
• Roszczenia (np. o usunięcie wady) można zgłosić w terminie 1 roku od stwierdzenia wady, ale nie później niż 5 lat od wydania rzeczy.

Nowa ustawa deweloperska

Przepisy szczególne

• Odbiór odbywa się w obecności nabywcy, sporządzany jest protokół.
• Protokół może zawierać zgłoszenie wad lub odmowę odbioru przy wadzie istotnej.
• Deweloper ma 14 dni na uznanie/odmowę uznania wady oraz 30 dni na jej usunięcie.
• Brak reakcji oznacza uznanie wady.

Jeśli deweloper nie usunie wady:

• musi wskazać nowy termin,
• jeśli nie zrobi tego skutecznie, nabywca może sam usunąć wadę na koszt dewelopera (wady nieistotne) lub odstąpić od umowy (wady istotne).

Opinia rzeczoznawcy

• W przypadku sporu co do istnienia wady istotnej przy odbiorze, potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego.
• Jeśli wada zostanie potwierdzona, nabywca może odstąpić od umowy.
• Koszty opinii ponosi deweloper (jeśli wada istnieje), w przeciwnym razie – nabywca.

Zgłoszenie wady przed przeniesieniem własności

• Wady stwierdzone przed zawarciem umowy przenoszącej własność należy zgłaszać deweloperowi.
• Obowiązuje procedura: 14 dni na uznanie, 30 dni na usunięcie.

Ważne:

• Po przeniesieniu własności brak możliwości zgłaszania wad.
• Brak możliwości stosowania przepisów o rękojmi.

Wyjątki – kiedy można stosować rękojmię

• Gdy zawierana jest umowa sprzedaży bez wcześniejszej umowy deweloperskiej.
• Gdy przeniesienie własności nie następuje w ramach ustawy deweloperskiej.

Przepisy przejściowe

Stosowanie starej ustawy:

• Umowa deweloperska zawarta przed 01.07.2022 r.
• Lub zawarta po tej dacie, ale:
  • Przedsięwzięcie deweloperskie rozpoczęte przed 01.07.2022 r.
  • Sprzedaż rozpoczęta przed 01.07.2022 r.
  • Do 01.07.2022 r. zawarto przynajmniej jedną umowę w ramach przedsięwzięcia.
  • Umowa nie została wykonana do 01.07.2024 r.

Stosowanie nowej ustawy:

• Umowy zawarte po 01.07.2024 r.
• Umowy zawarte między 01.07.2022 a 01.07.2024 r., jeśli:
  • Przedsięwzięcie rozpoczęte po 01.07.2022 r.
  • Lub przedsięwzięcie rozpoczęte przed tą datą, ale sprzedaż nie została jeszcze rozpoczęta.

Jakie prawa przysługują nabywcy mieszkania od dewelopera?

• W jakim terminie można dochodzić roszczeń z umowy deweloperskiej?
• Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej?
• Jak dochodzić odszkodowania od dewelopera za opóźnienie?
• Co zrobić, gdy deweloper nie chce usunąć wad mieszkania?
• Jakie wady stanowią podstawę do reklamacji u dewelopera?
• Jak napisać reklamację do dewelopera?
• Czy można żądać obniżenia ceny mieszkania od dewelopera?
• W jakich przypadkach można wstrzymać płatności dla dewelopera?
• Jakie dokumenty są potrzebne do dochodzenia roszczeń od dewelopera?
• Czy można dochodzić roszczeń od dewelopera po odbiorze mieszkania?
• Jaki jest koszt procesu sądowego przeciwko deweloperowi?

Czym jest rękojmia przy sprzedaży i umowie o dzieło

Rękojmia to pojęcie, które powinno kojarzyć się przede wszystkim z umową sprzedaży oraz umową o dzieło. Jest to specyficzna forma odpowiedzialności sprzedawcy lub przyjmującego zamówienie za wady odpowiednio rzeczy sprzedanej lub dzieła. Specyfika tej odpowiedzialności wynika ze szczególnego uregulowania jej w Kodeksie cywilnym w sposób odmienny od standardowych reżimów odpowiedzialności – odpowiedzialności kontraktowej (za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania) oraz odpowiedzialności deliktowej (za zawinione spowodowanie szkody).

Odpowiedzialność na zasadzie rękojmi za wady rzeczy sprzedanej została uregulowana w art. 556 – 576 k.c. Przepisy te stosuje się również odpowiednio do umów o dzieło zgodnie z art. Reżim odpowiedzialność na zasadach rękojmi w porównaniu do reżimów odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej stawia kupującego w uprzywilejowanej pozycji. Podstawą i zarazem przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy/przyjmującego zamówienie jest stwierdzenie wystąpienia wady rzeczy sprzedanej lub odpowiednio dzieła. Kupujący/zamawiający w przypadku dochodzenia roszczeń przeciwko sprzedawcy/przyjmującemu zamówienie musi udowodnić jedynie wystąpienie wady (przy czym jeżeli kupującym/zamawiającym jest konsument przepisy Kodeksu cywilnego ustanawiają ułatwienia w tym zakresie w postaci domniemania istnienia wady). W ramach reżimów odpowiedzialności kontraktowej konieczne jest natomiast wykazanie wystąpienia szkody i związku przyczynowego pomiędzy szkodą a niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania (odpowiedzialność kontraktowa) lub pomiędzy szkodą a zawinionym działaniem/zaniechaniem sprawcy szkody (odpowiedzialność deliktowa). 

Kolejną odmiennością a przy tym uprzywilejowaniem pozycji kupującego/zamawiającego jest możliwość skorzystania w ramach rękojmi z różnych roszczeń takich jak wymiana rzeczy/dzieła na nową, usunięcia wady czy też odstąpienia od umowy z prawem żądania zwrotu ceny.

Kiedy można skorzystać z roszczeń w ramach rękojmi?

Przesłanką odpowiedzialność na zasadach rękojmi jest wystąpienie wady rzeczy sprzedanej lub dzieła. Zgodnie z art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę Wada, zgodnie z art.  5561 § 1. k.c., polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Zgodnie z art. 559 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Zgodnie z art. 5562 k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. 

Jakie roszczenia przysługują kupującemu/zamawiającemu w ramach rękojmi?

Jak wspomniano na wstępie artykułu kupującemu/zamawiającemu w ramach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej/dzieła przysługują specyficzne roszczenia. Najdalej idącym roszczeniem wynikającym z art. 560 § 1 k.c. jest uprawnienie do żądania obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy. Oba uprawnienia przysługują, o ile sprzedawca niezwłocznie nie wymieni rzeczy albo nie usunie wady (a przyjmujący zamówienie nie usunie wady dzieła). W taki sposób sprzedawca/przyjmujący zamówienie może zapobiec obniżeniu odstąpieniu od umowy lub obniżeniu ceny tylko jeden raz. Ponadto uprawnienie do odstąpienia od umowy zgodnie z art. 560 § 4 k.c. przysługuje tylko wtedy, gdy wada jest istotna. Pojęcie wady istotnej nie posiada ustawowej definicji. Definicje zostały jednak stworzone w nauce prawa i orzecznictwie sądowym Wada jest istotna wtedy, kiedy uniemożliwia lub poważnie utrudnia korzystanie z rzeczy zgodnie z jej podstawowymi właściwościami, zgodnie z jej przeznaczeniem i zgodnie z usprawiedliwionymi oczekiwaniami kupującego uzasadnionymi właściwościami i przeznaczeniem rzeczy.

Kolejnym uprawnieniem kupującego/zamawiającego jest żądanie wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady (art. 561 § 1 k.c). Uzupełnieniem tego roszczenia jest żądanie demontażu zamontowanej rzeczy – w tym także poprzez zlecenie wykonania tej czynności na koszt sprzedawcy/przyjmującego zamówienie (art. 5611 § 1 k.c). Jeśli rzecz ma być dostarczana partiami, kupującemu przysługuje uprawnienie do rezygnacji z dalszych partii (art. 562 § 1 k.c.) Ponadto kupujący/zamawiający niezależnie od wskazanych wyżej roszczeń może żądać od sprzedawcy/przyjmującego zamówienie może żądać odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z zawarciem umowy sprzedaży/umowy o dzieło, nie wiedząc o istnieniu wady (art. 566 §  1 i 2 k.c.)

Jaki jest termin skorzystania z roszczeń w ramach rękojmi?

Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Zarówno roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy (art. 568 § 2 k.c.) jak i uprawnienie do odstąpienia od umowy lub obniżenia ceny (art. 568 § 3 k.c.)  przedawniają się w terminie jednego roku od stwierdzenia wady. 

Jeśli kupującym jest konsument termin przedawnienia wymienionych roszczenie nie może się skończyć przed upływem lat dwóch – w przypadku rzeczy ruchomych – albo pięciu – w przypadku nieruchomości. W praktyce oznacza to, że w przypadku konsumentów, jeśli np. wada rzeczy ruchomej została stwierdzona 6 miesięcy po wydaniu rzeczy/odebraniu dzieła – to termin na skorzystanie z roszczeń z tytułu rękojmi przedawni się nie po upływie jednego roku od tej chwili, ale po upływie 1 roku i 6 miesięcy.

Po upływie terminów przedawnienia roszczenia z rękojmi definitywnie wygasają i nie jest możliwe ich dochodzenie.

Zakończenie

Uprawnienia przysługujące kupującym i zamawiającym w ramach odpowiedzialności sprzedawcy lub przyjmującego za wady rzeczy sprzedanej lub wady dzieła pozwalają na stosunkowo łatwe dochodzenie swoich roszczeń – w szczególności w przypadku konsumentów. Istotne jest jednak zachowanie terminów na realizację. Warto również wiedzieć, które z dostępnych roszczeń jest możliwe do wykorzystania w danym przypadku.