Na czym polega sprawdzenie księgi wieczystej? Czy radca prawny musi sprawdzić księgę wieczystą przed zakupem nieruchomości?
Sprawdzenie księgi wieczystej to bardzo ważny element przygotowania do nabycia nieruchomości. Analiza stanu prawnego nieruchomości pozwala na uniknięcie ryzyk związanych z zakupem nieruchomości. Księga wieczysta to podstawowe źródło informacji o nieruchomości w tym przede wszystkim o jej stanie prawnym stanie prawnym nieruchomości. Stan prawny nieruchomości to obejmuje nie tylko informacje o tym, kto jest właścicielem nieruchomości lub jej użytkownikiem wieczystym, ale także informacje o obciążeniach nieruchomości takich jak hipoteki, roszczeniach osób trzecich, służebnościach lub innych ograniczonych prawach rzeczowych, jak również informacje o uprawnieniach związanych z prawem własności. Księga wieczysta pozwala zatem na ustalenie podstawowych danych nieruchomości takich jak oznaczenie działek ewidencyjnych wchodzących w skład nieruchomości oraz ich położenie (miejscowość, ulica, numer porządkowy), a także informacje dotyczące prawa własności nieruchomości i jego ograniczeń.
Badanie stanu prawnego księgi wieczystej polega na dokładnej analizie wpisów w księdze wieczystej. Księga wieczysta składa się z części nazywanych działami. Działy księgi wieczystej są następujące: I-O – „Oznaczenie nieruchomości”, I-Sp – „Spis praw związanych z własnością”, II – „własność”, III – „Prawa, roszczenia i ograniczenia” dział IV – „Hipoteka”. Analiza stanu prawnego polega na analizie prawnej działów księgi wieczystej i zamieszczonych w nich wpisów. Wpis to wiążąca informacja o prawie własności, uprawnieniu związanym z prawem własności, o ograniczonym prawie rzeczowym (np. służebności) lub obciążeniu hipotecznym nieruchomości. Wpisy mogą też dotyczyć toczących się postępowań egzekucyjnych, których przedmiotem jest nieruchomości.
Nie ma obowiązku sprawdzenia księgi wieczystej przez radcę prawnego przed jej zakupem. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Taka forma przynajmniej teoretycznie powinna zapewniać bezpieczeństwo transakcji. Notariusz, sporządzając akt notarialny opisuje nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, w tym celu sprawdza treść księgi wieczystej. Przed zawarciem umowy, notariusz powinien odczytać treść aktu. Niemniej jednak w praktyce informacje przedstawione przez notariusza mogą okazać się niewystarczające, a często także niezrozumiałe w sytuacji, kiedy podawane są tuż przed zawarciem umowy. Zgodnie z przepisami księgi wieczyste są jawne. Każdy ma dostęp do treści ksiąg wieczystych, o ile tylko posiada numer księgi. Wobec tego również radcowie prawni posiadają dostęp do ksiąg wieczystych.
Kiedy należy zlecić radcy prawnemu sprawdzenie księgi wieczystej? Jakie są obowiązki radcy prawnego przy sprawdzaniu księgi wieczystej?
Nie istnieje ustawowo określony termin, do kiedy należy czy po prostu można sprawdzać treść księgi wieczystej. Z punktu widzenia przyszłego nabywcy nieruchomości dobrze jest to jednak zrobić na etapie wyboru oferty sprzedaży nieruchomości. Oczywiście raczej nie ma sensu zlecać radcy prawnemu sprawdzenia księgi wieczystej każdej nieruchomości, na którą przyszły nabywca natknie się poszukując nieruchomości na rynku wtórny. Sprawdzenie księgi wieczystej na pewno warto zlecić decydując się na wybór konkretnej oferty, po podjęciu kontaktu z właścicielem lub z pośrednikiem oferującym nieruchomość do sprzedaży. Warto przy tym pamiętać, że pośrednik w obrocie nieruchomościami nie musi mieć wykształcenia prawniczego i nierzadko może po prostu nie mieć wystarczającej wiedzy i doświadczenia, by dokonać prawidłowej analizy wszystkich działów księgi wieczystej i zamieszczonych w nich wpisów.
Do obowiązków radcy prawnego przy sprawdzeniu księgi wieczystej należy przede wszystkim dokładna analiza każdego działu księgi wieczystej, zamieszczonych w nich wpisów i wzmianek. Radca prawny powinien przede wszystkim zweryfikować, komu przysługuje prawo własności nieruchomości, czy prawo to nie jest ograniczone prawami i roszczeniami osób trzecich oraz, czy nie toczy się postępowanie egzekucyjne, którego przedmiotem jest nieruchomość. Wszystkie te kwestie mogą istotnie wpływać na sytuację nabywcy nieruchomości – nawet decydować o tym, czy transakcja sprzedaży nieruchomości doprowadzi do skutecznego przeniesienia własności. W księdze wieczystej może być bowiem wpisane prawo pierwokupu na rzecz innego podmiotu. W przypadku realizacji tego prawa, umowa sprzedaży może nie doprowadzić do przeniesienia własności. Dokładne sprawdzenie księgi wieczystej jest szczególnie istotne z tego względu, że w polskim prawie obowiązuje zasada tzw rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z tą zasadą nie można powoływać się na nieznajomość wpisów w księdze wieczystej.
Jakie elementy księgi wieczystej powinien zweryfikować radca prawny?
Radca prawny powinien dokładnie zweryfikować każdy dział księgi wieczystej. Największe znaczenie mają jednak wpisy w dziale II, III i IV. Wpisy w dziale II wskazują, komu przysługuje prawo własności. W dziale III mogą być wpisane roszczenia osób trzecich w stosunku do nieruchomości – ograniczone prawa rzeczowe takie jak służebności gruntowe czy osobiste czy też np. roszczenia z umów przedwstępnych o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. W dziale III znajdują się również wpisy o toczących się postępowaniach egzekucyjnych. W dziale IV znajdują się z kolei wpisy hipotek obciążających nieruchomość. Radca prawny powinien oczywiście zweryfikować dział IO, w którym zamieszczone są dane ewidencyjne nieruchomości oraz dział I-Sp, w którym zamieszczone są prawa związane z prawem własności nieruchomości. Wśród tych praw może się znajdować udział w prawie własności nieruchomości wspólnej – takie wpisy znajdują się zwykle w księgach wieczystych prowadzonych dla lokali oraz służebności przysługujące właścielom nieruchomości, dla której urządzona jest księga wieczysta.
Czy radca prawny może pobrać odpis z księgi wieczystej w imieniu klienta?
Podstawowych informacje o treści księgi wieczystej można uzyskać obecnie korzystając z elektronicznego systemu ksiąg wieczystych. Jest to system teleinformatyczny służący do prowadzenia ksiąg wieczystych, dokonywania w nich wpisów i wzmianek (z tej funkcjonalności korzystają sądy wieczystoksięgowe, a w ograniczonym zakresie również notariusze i komornicy) oraz do przeglądania i uzyskiwania danych z księgi wieczystej – w tym poprzez pobieranie odpisów aktualnych lub zupełnych. Samo przeglądanie księgi wieczystej za pośrednictwem systemu elektronicznego dostarcza istotnych informacji o jej treści, natomiast wiążącą treść księgi można ustalić jedynie na podstawie odpisu z księgi. Księgi wieczyste są jawne, każdy ma prawo do ich przeglądania i uzyskiwania odpisów. Radca prawny nie musi posiadać specjalnego upoważnienia czy pełnomocnictwa od klienta, żeby taki odpis pobrać. W celu uzyskania odpisu za pośrednictwem systemu elektronicznego należy złożyć wniosek i uiścić opłatę. Opłata w przypadku skorzystania z możliwości samodzielnego wydruku odpisu wynosi 20,00 zł za odpis aktualny oraz 50,00 zł za odpis zupełny. Odpis aktualny przedstawia aktualne wpisy w księdze – odpis zupełny pozwala na przeglądanie również wpisów wykreślonych.
Ile kosztuje sprawdzenie księgi wieczystej przez radcę prawnego? Jaka jest odpowiedzialność radcy prawnego za błędy w analizie księgi wieczystej?
Koszt porady – w tym koszt analizy księgi wieczystej – radcy prawnego zależy od wielu czynników Na wysokość wynagrodzenia wpływają względy rynkowe – położenie kancelarii czy też charakter sprawy. W przypadku analizy księgi wieczystej koszt będzie zależał przede wszystkim od rodzaju księgi i liczby i rodzaju zamieszczonych w niej wpisów. Analiza „czystej” księgi lokalowej z pewnością będzie mniej czasochłonna, a tym samym mniej kosztowna niż analiza księgi wieczystej prowadzonej dla zabudowanej nieruchomości gruntowej obciążonej wieloma hipotekami i innymi prawami osób trzecich. Koszt porady zależeć będzie też od poziomu szczegółowości badania księgi – analiza księgi na potrzeby zawarcia umowy najmu czy dzierżawy nie wymaga tak dokładnej i wszechstronnej weryfikacji jak analiza na potrzeby zawarcia umowy sprzedaży.
Radca prawny jako osoba wykonująca zawód zaufania publicznego polegający na świadczeniu pomocy prawnej odpowiada za treść swoich opinii, wypowiedzi czy sporządzanych pism. Zobowiązany jest do sporządzenia opinii z zachowaniem należytej staranności zawodowej. Radca prawny nie odpowiada za ostateczny efekt swoich działań w tym sensie, że nie może zagwarantować klientowi osiągnięcia oczekiwanego rezultatu. W przypadku analizy księgi wieczystej i sporządzania opinii w tym zakresie radca odpowiada za przeprowadzoną przez siebie analizę w zakresie, w jakim jego opinia doprowadziła do podjęcia przez klienta niekorzystnej dla niego decyzji. Jeśli np. radca w raporcie z badania księgi wieczystej wskazał, że jakieś obciążenie nieruchomości nie istnieje i w związku z tym nie ma żadnego ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości, a okaże się, że obciążenie wprawdzie nie było jeszcze wpisane do księgi wieczystej, ale w księdze wpisane było ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem prawnym nieruchomości wyłączające chroniącą nabywcę rękojmię, to klient będzie mógł powoływać się na odpowiedzialność radcy za sporządzony raport. Odpowiedzialność się na szkodę, którą poniósł – np. poniesione koszty transakcji nabycia nieruchomości. Odpowiedz
Czy radca prawny może odmówić sprawdzenia księgi wieczystej? Czy radca prawny ma obowiązek wyjaśnić klientowi zawartość księgi wieczystej?
Obowiązkiem radcy prawnego jest świadczenie pomocy prawnej. Nie istnieją jednak żadne przepisy, zgodnie z którymi radca prawny miałby bezwględny obowiązek przyjęcia zlecenia polegającego na sprawdzeniu księgi wieczystej. Przepisy etyki zawodowej radców prawnych wręcz zabraniają radcom prawnym przyjmowania zlecenia sprawy, jeżeli nie posiadają wystarczającej wiedzy lub doświadczenia. Jeśli radca prawny nie specjalizuje się w prawie nieruchomości i nie ma zbyt dużego doświadczenia w analize ksiąg wieczystych, to może, a nawet powinien odmówić sprawdzenia księgi wieczystej zawierającej dużą liczbę skomplikowanych wpisów.
W sytuacji, gdy radca prawny przyjął zlecenie obejmujące sprawdzenie księgi wieczystej, jego obowiązkiem jest wyjaśnienie klientowi zawartości księgi wieczystej. Należyta staranność zawodowa wymagana od radców prawnych obejmuje obowiązek wyjaśniania klientom przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania – w tym w szczególności konsekwencji wynikających z przepisów i ich stowania dla klientów. Z tych względów radca prawny powinien wyjaśniać klientowi treść i skutki wpisów znajdujących się w księdze wieczystej.
Jak długo trwa sprawdzenie księgi wieczystej przez radcę prawnego? Co powinien zawierać raport radcy prawnego po weryfikacji księgi wieczystej?
Czas sprawdzania księgi wieczystej podobnie jak koszt takiej analizy zależy od różnych czynników. Podstawowym jest rodzaj księgi oraz liczba i rodzaj zamieszczonych w nich wpisów. Oczywiście analiza księgi lokalowej z niewielką liczbą wpisów nie będzie wymagała poświęcenia tak dużo czasu jak analiza księgi zabudowanej nieruchomości gruntowej “zanieczyszczonej” wieloma wpisami. Na czas trwania analizy będą wpływały również wytyczne klienta – w szczególności co do uwzględnienia konkretnych kwestii dotyczących badanej nieruchomości i wpływu tych kwestii na planowane przez klienta działania w stosunku do nieruchomości.
Prawidłowe wykonanie tego obowiązku powinno polegać na wyjaśnianiu klientowi wpisów w księdze wieczystej i ich potencjalnych skutków dla planowanej transakcji. Przedstawione przez radcę prawnego wyjaśnienie powinno korespondować z celem, dla którego klient zlecił badanie księgi wieczystej – inne są oczekiwania przyszłego nabywcy, a inne przyszłego dzierżawcy czy najemcy. Raport powinien być sporządzony na piśmie, ewentualnie w postaci dokumentu elektronicznego. Raport powinien zawierać wskazanie celu badania księgi, wskazanie badanych elementów księgi wraz z ich analizą oraz opisem skutków i potencjalnych ryzyk dla klienta wynikających z tych wpisów. Raport w szczególności powinien zawierać również informację o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ze wskazaniem podstawy prawnej i wyjasnieniem zasady działania tej instytucji
