Zarówno najem instytucjonalny, jak i okazjonalny stanowią szczególne formy umowy najmu lokalu. Umowa najmu lokalu w podstawowym wariancie została uregulowana w art. 680 – 692 Kodeksu Cywilnego. Najem okazjonalny i instytucjonalny to szczególne wersje umowy najmu lokalu zawierające odmienne uregulowania niż podstawowy typ tej umowy. Oba wymienione typy zostały uregulowane w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Oba analizowane typy umowy najmu lokalu modyfikują podstawowy typ umowy poprzez określenie szczególnych przesłanek i skutków zawarcia umowy. W jednym przypadku – najmu okazjonalnego – modyfikacje te zwiększają ochronę najemców, w drugim przypadku – najmu instytucjonalnego – ochronę Wynajmującego.
Czym różni się najem okazjonalny od instytucjonalnego? Jakie są podobieństwa.
Oba typy najmu służą realizacji odmiennych celów i interesów. Podstawową kwestią różniącą je jest jednak inny katalog podmiotów uprawnionych do zawarcia jednej z tych umów po stronie Wynajmującego. W przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym może być osoba fizyczna będąca właścicielem wynajmowanego lokalu nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. W przypadku najmu instytucjonalnego Wynajmującym może być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, która jednak prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Drugą różnicą jest określenie czasu, na który może być zawarta umowa. W przypadku najmu okazjonalnego jest to czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, zaś w przypadku najmu instytucjonalnego jest to czas oznaczony bez ograniczenia jego trwania do 10 lat. Co istotne, w przypadku najmu instytucjonalnego nie mają zastosowania ogólne przepisy kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat uważa się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Nie ma zatem możliwości, by najem instytucjonalny automatycznie przekształcił się w najem zawarty na czas nieoznaczony.
Jedynie w przypadku najmu okazjonalnego zachodzi obowiązek zgłoszenia faktu zawarcia umowy do urzędu skarbowego. Obowiązek ten należy wykonać poprzez zgłoszenie do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
W obu przypadkach zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacania przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Czym jest najem instytucjonalny lokalu z dojściem do własności?
Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności do szczególny typ umowy najmu instytucjonalnego. Umowa ta poza standardową treścią dla zwykłej umowy najmu instytucjonalnego zawiera zobowiązanie właściciela do o przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal. Taka umowa również zawierana jest na czas oznaczony, bez limitu 10-letniego i nie ulega przekształceniu w najem na czas nieoznaczony. Roszczenie najemcy o przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla tego lokalu.
Istotą i celem umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest przeniesienie własności lokalu na najemcę we wskazanym i uzgodnionym przez strony terminie, z jednoczesnym umożliwieniem najemcy korzystania z lokalu. W pewnym sensie jest to odwrócona sprzedaż lokalu na raty. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności oprócz standardowych elementów umowy najmu instytucjonalnego (czynsz i inne opłaty) zawiera również wskazanie ceny lokalu płatnej w comiesięcznych ratach. Najemca korzysta zatem z lokalu, uiszczając z tego tytułu czynsz, a jednocześnie uiszcza w ratach cenę nabycia lokalu aż do zakończenia obowiązywania umowy najmu i przeniesienia własności lokalu. W celu zabezpieczenia wierzytelności najemcy o zwrot uiszczonej ceny na wypadek niewywiązania się przez wynajmującego z obowiązku przeniesienia własności lokalu, w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, właściciel lokalu ustanawia stosowną hipotekę.
Jakie są wymagania formalne przy najmie okazjonalnym? A jakie przy instytucjonalnym?
Zarówno umowa najmu okazjonalnego jak i umowa najmu instytucjonalnego muszą być zawarte pod rygorem nieważności w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Również zmiany tych umów wymagają takiej samej formy. Nie ma możliwości zawarcia umowy najmu okazjonalnego ani też instytucjonalnego w formie ustnej czy dokumentowej (np. poprzez wymianę wiadomości email). Możliwe i skuteczne jest natomiast zawarcie obu umów w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności musi być natomiast zawarta w formie aktu notarialnego.
Jakie dokumenty są potrzebne do najmu okazjonalnego a jakie do instytucjonalnego?
Do umowy najmu okazjonalnego dołącza się ponadto oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w stosownym trybie przez wynajmującego. Do umowy załącza się również wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku przymusowego opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu.
W przypadku najmu instytucjonalnego do umowy załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w stosownym trybie przez wynajmującego, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. W tym przypadku najemca nie ma obowiązku wskazywać lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia najmowanego lokalu ani też nie ma obowiązku załączania oświadczenia właściciela lub innej osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących.
W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, poza podstawowymi elementami jak określenie stron, lokalu, czynszu i innych opłat oraz oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji, powinno znaleźć się zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny; zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny za lokal mieszkalny w sposób określony w umowie; oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki na pozycji pierwszej na zabezpieczenie roszczenia najemcy o zwrot zapłaconej ceny na wypadek niewykonania umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki do księgi wieczystej, w razie potrzeby zgoda wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu po wpłacie całej ceny sprzedaży przez najemcę oraz harmonogram spłat rat ceny sprzedaży Umowa oczywiście musi też wskazywać czas jej obowiązywania i termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu
Jakie są zalety najmu okazjonalnego? Jakie są zalety najmu instytucjonalnego?
W zależności od potrzeb zarówno wynajmującego, jak i najemcy każdy z omawianych typów najmu ma swoje zalety i wady. W przypadku najmu okazjonalnego obowiązek wskazania lokalu zastępczego na wypadek konieczności opróżnienia lokalu może stanowić dodatkowe obciążenie dla najemców. Z perspektywy wynajmującego jest to z kolei forma zabezpieczenia swoich interesów. Zabezpieczeniem interesów Obowiązek ten nie występuje przy najmie instytucjonalnym. Najem instytucjonalny jest zatem z jednej strony łatwiej dostępny dla potencjalnych najemców, z drugiej strony nie zabezpiecza potrzeb bytowych w takim stopniu jak najem okazjonalny. W przypadku konieczności opróżnienia lokalu – zwłaszcza w obliczu faktu, że w przypadku konieczności opróżnienia lokalu, nie przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego ani do pomieszczenia tymczasowego. Z perspektywy najemcy najem instytucjonalny jest zatem opcją bardziej dostępną, ale przy tym mniej bezpieczną.
Z perspektywy wynajmującego niewątpliwą zaletą jest fakt, że zarówno umowy najmu okazjonalny jak i instytucjonalnego muszą być zawierane na czas oznaczony oraz brak możliwości przekształcenia w najem na czas nieoznaczony. Nie jest zatem możliwe „przypadkowe” przekształcenie umowy terminowej na umowę bezterminową. O dodatkowej atrakcyjności najmu instytucjonalnego dla wynajmujących decyduje ponadto brak konieczności zgłaszania faktu zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego.
Najem instytucjonalny z dojściem do własności może być z kolei atrakcyjną opcją zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego. Najemca zyskuje możliwość korzystania z lokalu na zasadach takich, jak w przypadku najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego, lecz z perspektywą nabycia lokalu na własność. Pozwala to na rozłożenie w czasie finansowania nabycia lokalu z jednoczesnym korzystaniem z lokalu. Wynajmujący z kolei czerpie zyski z czynszu, a ostatecznie z ceny sprzedaży lokalu. Możliwość uregulowania czasu trwania umowy, a tym samym czasu, w którym ma dojść do przeniesienia własności lokalu pozwala obu stronom na dostosowanie treści umowy do swoich potrzeb. Pozycję najemcy wzmacnia przy tym obowiązek ujawnienia roszczenia o nabycie w księdze wieczystej oraz obowiązek ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności o zwrot wpłacanej w ratach ceny.
Czy najem okazjonalny jest bezpieczny dla wynajmującego?
Najem okazjonalny wydaje się być bezpieczną opcją dla wynajmującego w kwestii konieczności eksmisji najemcy z lokalu. W polskim prawie nie istnieje obecnie coś takiego jak „eksmisja na bruk”. Z tego względu, wyłączenie prawa ubiegania się o najem socjalny lub pomieszczenie tymczasowe dla najemców zawierających umowy najmu socjalnego nie oznacza, że jest możliwa ich eksmisja z lokalu w każdym czasie. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Z tego względu nawet najem socjalny nie zawsze daje możliwość szybkiej eksmisji z lokalu. Niemniej jednak jeszcze trudniej o szybkie przeprowadzenie eksmisji w przypadku najmu okazjonalnego. W tym przypadku osobom eksmitowanym przysługuje uprawnienie do najmu socjalnego. Czas oczekiwania na jego przyznanie może być bardzo długi, przez co wynajmujący przez długi czas może nie mieć możliwości swobodnego dysponowania lokalem.
Obowiązek wskazania przez najemcę lokalu zastępczego ma stanowić formę zabezpieczenia przed sytuacją, w której nie jest możliwe wykonanie eksmisji. Oczywiście samo wskazanie lokalu zastępczego oraz przedstawienia oświadczenia osoby posiadającej tytuł prawny do tego lokalu nie daje gwarancji, że były najemca szybko i bezproblemowo opróżni lokal. Niewątpliwie zwiększa jednak prawdopodobieństwo, że tak właśnie stanie.
Czy najem instytucjonalny jest bardziej opłacalny niż okazjonalny?
Najem okazjonalny nie jest dostępny dla osób, które z wynajmowania lokali uczyniły sposób na prowadzenie działalności gospodarczej. Z tego względu można powiedzieć, że najem instytucjonalny jest bardziej opłacalny niż okazjonalny, ponieważ pozwala na wynajmowanie lokali na większą skalę. Odpowiedź na pytanie o opłacalność konkretnej umowy zależy oczywiście w dużej mierze od jej dokładnej treści, a także od oczekiwań wynajmującego.
Jak eksmitować najemcę przy najmie okazjonalnym a jak przy instytucjonalnym?
W przypadku obu typów najmu do umowy dołącza się oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. W celu przeprowadzenia eksmisji konieczne jest wygaśnięcie umowy po upływie czasu, na jaki była zawarta lub jej rozwiązaniu. W takiej sytuacji najemca jest obowiązany dobrowolnie opróżnić lokal. Jeśli jednak tego nie robi, w przypadku obu umów, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu musi zawierać oznaczenie właściciela oraz najemcy, wskazanie umowy najmu i przyczynę ustania stosunku najmu oraz wyznaczenie terminu opróżnienia lokalu – w przypadku najmu okazjonalnego nie krótszego niż 7, a w przypadku najmu instytucjonalnego nie krótszego niż 14 dni.
W przypadku niewykonania przez najemcę wezwania do opróżnienia lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie o poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego do wniosku należy załączyć żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego. W przypadku najmu instytucjonalnego do wniosku nie załącza się te same dokumenty – z wyjątkiem potwierdzenia zgłoszenia do urzędu skarbowego.
Po uzyskaniu klauzuli wykonalności należy złożyć u komornika wniosek o wszczęcie i przeprowadzenie egzekucji poprzez eksmisję z lokalu. Jak już wspomniano wyżej, eksmisji nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie.
Zakończenie.
Najem okazjonalny i najem instytucjonalny odpowiadają na różne potrzeby najemców i wynajmujących. Decydując się na wybór na wybór jednego z nich warto skorzystać z porady doświadczonego radcy prawnego.
Wybór odpowiedniej formy najmu zależy od indywidualnych potrzeb właściciela oraz najemcy. Jeśli masz wątpliwości co do zapisów umowy lub chcesz zabezpieczyć swoje interesy, warto skonsultować się ze specjalistą. Pomoc w takich sprawach zapewni doświadczony prawnik od nieruchomości Gdynia.
