Czym jest opłata adiacencka?
Opłata adiacencka to forma opłaty lokalnej uregulowana w ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z efektów działalności organów administracyjnych. Koniecznym warunkiem powstania obowiązku jej zapłaty jest właśnie wzrost wartości nieruchomości.
Opłata adiacencka występuje w trzech przypadkach:
1. w przypadku podziału nieruchomości;
2. w przypadku scalenia i podziału nieruchomości
3. w przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi
W przypadku podziału nieruchomości opłata adiacencka może się pojawić wyłącznie wtedy, kiedy do podziału doszło na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Pojęcie „nieruchomość” w tym przypadku odnosi się do nieruchomości przed podziałem i po podziale. Stwierdzenie, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości następuje przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału. W przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej opłata adiacencka stanowi formę partycypacji właścicieli nieruchomości w kosztach ich budowy. W przypadku scalenia i podziału nieruchomości opłata adiacencka obciąża osoby, które w wyniku scalenia i podziału nieruchomości otrzymały nieruchomości o wartości wyższej od wartości nieruchomości będących własnością tych osób przed podziałem i scaleniem.
Ile wynosi opłata adiacencka? Jak obliczyć wysokość opłaty adiacenckiej?
Wysokość opłaty adiacenckiej zależy od kilku czynników. W zależności od rodzaju opłaty adiacenckiej, obowiązują różne jej stawki. W przypadku podziału jest to maksymalnie 30% różnicy wartości nieruchomości, zaś w przypadku podziału i scalenia oraz budowy infrastruktury technicznej maksymalnie 50% wartości wzrostu nieruchomości. W każdym przypadku wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały. Przy czym w przypadku podziału i scalenia następuje to już w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. W przypadku podziału stawka ustalana jest na podstawie uchwały obowiązującej w dniu – nie może zatem ulec zmianie w uchwale późniejszej. W przypadku scalenia i podziału stawka obowiązuje stawka wskazane w uchwale o podziale i scaleniu. W przypadku budowy infrastruktury, wysokość opłaty jest ustalana w drodze decyzji zgodnie ze stawką wynikającą z uchwały obowiązującej w dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.
Podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej jest kwota odpowiadająca wzrostowi wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości stanowi sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W przypadku podziału i scalenia podstawę ustalenia opłaty stanowi różnica wartości nieruchomości będących własnością danego podmiotu przed podziałem i scaleniem oraz wartości po podziale i scaleniu. W przypadku budowy infrastruktury technicznej wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W każdym przypadku wartość nieruchomości ustala rzeczoznawca majątkowy.
Kto decyduje o obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej. Jaki jest termin zapłaty?
Opłata adiacencka może wystąpić w trzech przypadkach. Nie zawsze samo spełnienie warunków jej powstania powoduje jednak automatycznie obowiązek jej uiszczenia. W przypadku podziału nieruchomości oraz budowy infrastruktury technicznej obowiązek zapłaty adiacenckiej powstanie tylko wówczas, kiedy wójt, burmistrz lub prezydent miasta wyda decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Decyzja taka tych przypadkach może, ale nie musi być wydana. Przy czym wydana może być jedynie wtedy, kiedy uchwała rady gminy w przedmiocie stawki opłaty adiacenckiej obowiązywała: w dniu, którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne lub w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W przypadku podziału i scalenia nieruchomości uiszczenie opłaty jest obowiązkowe. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta z musi wydać decyzję o ustaleniu opłaty.
Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej musi zostać wszczęte w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne lub w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Po upływie tego terminu nie jest możliwe wszczęcie postępowania z uwagi na przedawnienia naliczenia opłaty adiacenckiej.
W przypadku podziału i budowy infrastruktury technicznej termin zapłaty wynosi 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Decyzja w postępowaniu administracyjnym staje się ostateczna, kiedy nie zostało złożone od niej odwołanie w terminie 14 dni od jej ogłoszenia lub doręczenia. W przypadku, kiedy wniesiono odwołanie, ostateczną decyzją jest decyzja organu II instancji. Wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji za okres od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. W przypadku rozłożenia opłaty na raty, termin 14 dni dotyczy pierwszej raty.
W przypadku podziału i scalenia termin zapłaty ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W braku ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości
Czy opłatę adiacencką można rozłożyć na raty? Czy można uniknąć płacenia opłaty adiacenckiej?
Możliwość rozłożenia opłaty na raty dotyczy jednak wyłącznie opłaty j związanej z wzrostem wartości nieruchomości wynikającym z budowy infrastruktury technicznej. W celu rozłożenia na raty konieczny jest wniosek właściciela nieruchomości. Raty są płatne w stosunku rocznym maksymalnie przez 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Raty są oprocentowane na podstawie stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski – wysokość stopy procenowej publikowana jest na stronie NBP. W przypadku rozłożenia na raty należności gminy z tytułu opłaty adiacenckiej podlegają zabezpieczeniu w tym poprzez ustanowienie hipoteki. Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest decyzja o ustaleniu opłaty.
Poza rozłożeniem na raty istnieje kilka możliwości złagodzenia obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej, a nawet całkowitego z niego zwolnienia. W przypadku podziału nieruchomości oraz podziału i scalenia możliwe jest rozliczenie opłaty poprzez przeniesieni na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. W przypadku opłaty związanej z budową infrastruktury technicznej na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń pieniężnych właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy tych urządzeń.
W przypadku każdego rodzaju opłaty adiacenckiej możliwe jest zastosowanie ulg a nawet umorzenie należności wynikające z przepisów ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych. Umorzenie należności może na tej podstawie nastąpić jednak tylko w wyjątkowych przypadkach – warunki umorzenia są restrykcyjne. Uniknąć płacenia opłaty adiacenckiej można oczywiście również w przypadku przedawnienia naliczenia opłaty, o czym była już mowa wyżej.
Kiedy można zakwestionować opłatę adiacencką?
Podstawy kwestionowania opłaty adiacenckiej mogą być różne. Można kwestionować samo ustalenie obowiązku zapłaty opłaty, ale też jej wysokość. W pierwszym przypadku powinno prowadzić to do uchylenia decyzji o ustaleniu opłaty, w drugim do jej zmiany.
Sam obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej można kwestionować przede wszystkim w sytuacji, kiedy postępowanie administracyjne w sprawie jej ustalenia zostało wszczęte po upływie 3-letniego terminu przedawnienia naliczenia opłaty. Podstawę do kwestionowania opłaty stanowi również ustalenie, że dacie, kiedy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne lub w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi nie obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca opłatę adiacencką. Brak obowiązywania uchwały w tej dacie oznacza brak możliwości ustalenia opłaty. Podstawową przesłanką powstania opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości. Jeśli zatem podział, podział i scalenie lub budowa infrastruktury nie spowodowały wzrostu wartości nieruchomości, to nie mógł powstać obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej.
Kwestionowanie wysokości opłaty adiacenckiej może opierać się na kwestionowaniu stawki opłaty. Stawka opłaty musi wynikać z uchwały rady gminy obowiązującej w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi nie obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca opłatę adiacencką – w przypadku podziału lub budowy infrastuktury lub z uchwały o podziale i scaleniu nieruchomości. Stawka nie może przy tym przekraczać progów wskazanych w przepisach (30% przy podziale, 50% przy budowie infrastruktury oraz podziale i scaleniu) W przypadku zastosowania stawki opłaty niezgodnej z ustawą lub z obowiązującą uchwała, możliwe jest kwestionowanie wysokości opłaty. Najczęstszym przypadkiem kwestionowania opłaty jest kwestionowanie podstawy ustalenia jej wysokości – czyli ustalenia wartości wzrostu nieruchomości dokonanego przez biegłego rzeczoznawcę powołanego przez organ.
Do jakiego organu należy wnieść skargę na opłatę adiacencką? Jaki jest termin na zaskarżenie opłaty adiacenckiej?
W przypadku kwestionowania opłaty adiacenckiej należy wnieść odwołanie od decyzji– „skargę na opłatę adiacencką. Odwołanie wnosi się w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji o ustaleniu opłaty do Samorządowego Kolegium Odwoławczego właściwego miejscowo dla organu, który wydał decyzję. Samorządowe Kolegium odwoławcze jest organem II instancji w sprawach dotyczących opłat adiacenckich. W praktyce odwołanie należy złożyć jednak za pośrednictwem organu, który wydał decyzję – poprzez złożenie odwołania w biurze/kancelarii podawczej organu, który wydał decyzję; poprzez złożenie odwołania w drodze elektronicznej – z wykorzystaniem platformy ePUAP lub doręczeń elektronicznych lub wreszcie poprzez wysłanie odwołania listem poleconym na adres tego organu. W przypadku wniesienia odwołania drogą elektroniczną oraz pocztą tradycyjną o zachowaniu 14-dniowego terminu na wniesienie odwołania decyduje data nadania.
W przypadku wniesienia odwołania po terminie, decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej staje się ostateczna. W przypadku utrzymania w mocy decyzji organu I instancji przez organ II instancji, istnieje możliwość dalszego kwestionowania opłaty poprzez złożenie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Termin na skargę do sądu wojewódzkiego wynosi 30 dni od dnia doręczenia decyzji organu II instancji. Termin na ewentualną skargę kasacyjną wynosi 30 dni od dnia doręczenia wyroku sądu wojewódzkiego wraz z uzasadnieniem. Uzasadnienie jest sporządzane na wniosek, który trzeba złożyć w terminie 7 dni od dnia doręczenia wyroku.
Jakie dokumenty są potrzebne do zaskarżenia opłaty adiacenckiej? Jakie są skutki wygranej sprawy o opłatę adiacencką?
Skuteczne zaskarżenie opłaty adiacenckiej wymaga dobrego przygotowania do wniesienia odwołania – warto w tym celu skorzystać z pomocy specjalisty, takiego jak prawnik od nieruchomości Gdynia. Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego odwołanie nie wymaga dokładnego uzasadnienia. Musi z niego wynikać jedynie tyle, że strona jest niezadowolona z decyzji. Takie minimalistyczne odwołanie będzie wprawdzie formalnie poprawne, ale raczej nie okaże się skuteczne.
By skutecznie zaskarżyć opłatę adiacencką warto zgromadzić dokumentację podważającą wzrost wartości gruntu ustalony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez organ. Podważyć operat sporządzony przez biegłego powołanego przez organ można składając zarzuty lub zastrzeżenia do operatu – kwestionując metody, założenia czy ustalenia biegłego. Zdecydowanym wzmocnieniem argumentacji będzie jednak przedłożenie organowi jako dowodu innego operatu szacunkowego, z którego wynikać będzie np. mniejszy wzrost wartości nieruchomości niż z operatu sporządzonego na zlecenie organu. Organy administracji opierają się na ustaleniach operatów sporządzonych na ich zlecenie, ale są zobowiązane do oceny również operatów przedstawionych przez strony. W przypadku dużej sprzeczności pomiędzy nimi organ nie może bezrefleksyjnie i automatycznie oprzeć ustaleń na operacie sporządzonym na swoje zlecenie.
Wygranie sprawy o opłatę adiacencką to w praktyce wniesienie skutecznego odwołania, czyli takiego, w wyniku którego organ II instancji (Samorządowe Kolegium Odwoławcze) uchyli decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej i umorzy postępowanie w sprawie jej ustalenia lub zmieni decyzję I instancji, ustalając opłatę w niższej wysokości. W sytuacji, kiedy również decyzja organu II instancji nie jest satysfakcjonująca, możliwe jest wniesienie skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a następnie ewentualnie skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Sądy administracyjne badają przede wszystkim, czy organy administracji prawidłowo prowadziły postępowanie, prawidłowo oceniły dowody czy prawidłowo interpretowały i stosowały przepisy. Sądy administracyjne nie mają jednak możliwości, by np. orzec o wysokości opłaty – mogą jednak uchylić decyzje organów obu instancji i umorzyć postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty w sytuacji, kiedy nie było podstaw do jej ustalenia – np. nie obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie opłaty lub postępowanie w sprawie ustalenia opłaty ostało wszczęte po upływie terminu przedawnienia jej naliczenia.
