Co to jest rozgraniczenie nieruchomości?
Trylogia Sylwestra Chęcińskiego („Sami swoi”, „Nie ma mocnych”, „Kochaj albo rzuć”) wraz z głównymi bohaterami – Kargulem i Pawlakiem ich sąsiedzkimi kofliktami to klasyka polskiego kina. W przypadku Kargula i Pawlaka konflikt rozpoczął się z powodu zaorania przez Kargula ziemi „o trzy palce” za daleko w stronę ziemi Pawlaków. Tłem konfliktu był zatem spór graniczny – tzw. „spór o miedzę”
Rozgraniczenie nieruchomości to postępowanie mające na celu urzędowe lub sądowe ustalenie przebiegu granicy pomiędzy nieruchomości. W praktyce często się zdarza, że granice ujawnione na mapach ewidencyjnych nie odpowiadają rzeczywistej granicy w terenie. Granica ujawniona w mapach ewidencyjnych powinna odpowiadać oznaczeniom geodezyjnym, znakom granicznym w terenie. Często nie jest jednak możliwe odnalezienie znaków granicznych lub też granica została przeniesiona na mapę błędnie. W takich sytuacjach konieczne jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego.
Gdzie zgłosić spór o granicę działki?
Polskie prawo reguluje kwestie rozstrzygania sporów granicznych w pewnym sensie hybrydowo. Przepisy znajdują się bowiem zarówno w Ustawie Prawo geodezyjne i kartograficzne jak i w Kodeksie cywilnym. Spory o granicę stanowią zatem materię – nomen omen – z pogranicza prawa administracyjnego i cywilnego – przy czym w pierwszej kolejności zastosowanie znajdują przepisy prawa administracyjnego.
Zgodnie z przepisami ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne rozgraniczenie przeprowadza wójt (burmistrz, prezydent miasta) z urzędu lub na wniosek strony. Postępowanie takie prowadzi się z urzędu przy scaleniu gruntów lub w innych uzasadnionych interesem publicznym przypadkach – w pozostałych przypadkach na wniosek. W przypadku sporu o granicę działki należy zatem złożyć wniosek o rozgraniczenie u wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Kto ustala granice działki? Jak wygląda postępowanie rozgraniczeniowe?
W celu ustalenia przebiegu granicy organ powołuje uprawnionego geodetę. Geodeta uprawniony ustala granicę przede wszystkim na podstawie znaków, śladów granicznych, map i innych dokumentów oraz punktów osnowy geodezyjnej. W przypadku braku takich danych, lub gdy są one niewystarczające albo sprzeczne, przebieg granicy ustala się na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony w razie, kiedy druga strona jest bierna i nie kwestionuje granicy. Geodeta ma prawo wezwać strony do stawiennictwa na czynności ustalania przebiegu granic. Możliwe jest również zawarcie ugody przed geodetą, której moc równa się mocy ugody sądowej.
Z przebiegu czynności związanych z ustaleniem granicy, geodeta sporządza protokół, który przedstawia organowi prowadzącemu postępowanie rozgraniczeniowe. Jeśli w wyniku postępowania administracyjnego dojdzie do ustalenia granic nieruchomości, konieczne jest sporządzenie operatu geodezyjnego. Operat zawiera Operat geodezyjny to zbiór dokumentacji oraz danych, które zawierają wykaz prac geodezyjnych prowadzonych na danym obszarze. Obejmuje on m.in. szkice, mapy, wyniki pomiarów oraz opis granic, informacje dotyczące lokalizacji, wysokości, a także rozmiarów obiektów i elementów terenowych znajdujących się na działce czy obszarze objętym badaniem. Zmiana granic w ewidencji może nastąpić jedynie na podstawie operatu geodezyjnego zatwierdzonego przez starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu)
Co jeśli nie da się ustalić granicy administracyjnie?
W przypadku braku możliwości ustalenia granicy oraz braku zgodnych oświadczeń stron co do przebiegu granicy, postępowanie administracyjne jest umarzane, a wójt (burmistrz, prezydent miasta) kieruje sprawę do sądu powszechnego
Po skierowaniu sprawy do sądu powszechne, sąd prowadzi postępowanie w trybie postępowania nieprocesowego. Stronami tego postępowania są wnioskodawca, czyli podmiot, który wnosił o rozgraniczenie działki przez wójta oraz uczestnicy – właściciele sąsiedniej nieruchomości. W ramach postępowania rozgraniczeniowego Sąd przede wszystkim dokonuje oględzin nieruchomości – często z udziałem geodety i świadków. Celem takich oględzin jest poszukiwanie znaków granicznych oraz wskazanie przebiegu granicy w terenie przez świadków. Sąd ponadto bada rozmaite dokumenty dostarczane przez strony postępowania. Postępowanie kończy się wydaniem przez Sąd postanowienia, w którym Sąd wskazuje nieruchomości podlegające rozgraniczeniu oraz ustala przebieg granicy. Elementem takiego postanowienia jest również mapa sporządzona przez biegłego geodetę wskazująca przebieg granicy. Również w przypadku zmiany granic na podstawie postanowienia sądu ujawnienie zmiany granicy w ewidencji wymaga sporządzenia operatu i zatwierdzania go przez starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu)
Jak ustalić prawidłowy przebieg granicy? Jakie dokumenty są potrzebne do rozgraniczenia działki?
Jak wspomniano wyżej, w ramach postępowania sądowego, Sąd ustala przebieg granicy na podstawie rozmaitych dowodów. Oprócz oględzin nieruchomości, biegłego geodety, zeznań świadków przydatne często okazują się stare mapy ewidencyjne lub katastralne, księgi wieczyste i dokumenty znajdujące się w aktach ksiąg wieczystych.
Obecne granice Polski ukształtowane po II wojnie światowej obejmują terytoria należące w przeszłości do Niemiec (tzw. „ziemie odzyskane”) oraz do Polski przedwojennej), która z kolei powstała po I Wojnie Światowej z terytoriów Państw zaborczych (Niemiec, Rosji i Austrii). Każde z wymienionych państw stosowało odmienne techniki tworzenia map ewidencyjnych oraz stosowało odmienne przepisy dotyczące zbywania i nabywania nieruchomości czy też ich dzielenia. W Polsce powojennej prowadzone prace nad ujednoliceniem podziału geodezyjnego. Prace te toczyły się od początku lat 60-tych i obejmowały dokonanie nowych pomiarów i tworzenie aktualnych map ewidencyjnych. W ramach tych prac wykorzystywano również istniejące mapy ewidencyjne, przy czym w różnym stopniu i z różną dokładnością.
W toku postępowania rozgraniczeniowego warto przedstawić sądowi dawne, archiwalne mapy ewidencyjne, które mogą wskazywać utrwalony w terenie, a nieprawidłowo odwzorowany w aktualnych mapach przebieg granicy. Mapy takie mogą znajdować się w archiwach państwowych czy też w aktach ksiąg wieczystych – te ostatnie, jeśli są zamknięte również mogą znajdować się już w archiwach państwowych. Stare mapy ewidencyjne można odnaleźć również w archiwach organów właściwych w sprawach ewidencji – starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu. Cennych materiałów dotyczących przebiegu granicy można poszukiwać również wśród dokumentacji prowadzonej i archiwizowanej przez PGR i następców prawnych (obecnie Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). PGR tworzył na swoje potrzeby mapy zasiewów czy też nawożenia. Mogą się one okazać przydatne na terenach po byłych PGRach.
Kiedy sprawa o granice działki się przedawnia? Czy można zasiedzieć część działki sąsiada?
Spór o granicę działek jest sporem o prawo własności nieruchomości. Tego typu spory nie ulegają przedawnieniu w tym sensie, że rozgraniczenie nieruchomości można przeprowadzić w każdym czasie – niezależnie od tego, jak długo trwa niezgodność pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym, czyli granicą ujawnioną w terenie, a stanem ujawnionym w mapach ewidencyjnych i księgach wieczystych. Dopóki taka niezgodność występuje możliwe jest przeprowadzenie postępowania rozgraniczeniowego.
Pewnym ograniczeniem możliwości rozgraniczenia nieruchomości jest możliwość zasiedzenia spornego fragmentu nieruchomości sąsiedniej. Zasiedzenie to sposób nabycia prawa własność poprzez posiadanie nieruchomości przez odpowiednio długi czas (20 lub 30 lat) w taki sposób, jak właściciel nieruchomości. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto faktycznie włada nią jak właściciel: Posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel, czyli włada nieruchomością samodzielnie we własnym imieniu i z reguły we własnym interesie. Na zewnątrz – przez otoczenie – postrzegany jest jak właściciel (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2004 roku, sygn. I CK 398/03, opubl. Lex nr 174215).
W przypadku sporu o granicę możliwa jest sytuacja, kiedy właściciel jednej z sąsiadujących ze sobą nieruchomości posiada część nieruchomości sąsiada jako posiadacz samoistny – tak jak właściciel. Takie posiadanie może objawiać się m.in. ogrodzeniem części nieruchomości sąsiada wspólnym ogrodzeniem z nieruchomością zasiadującego, uprawianiem lub inną formą korzystania z tej nieruchomości. W takiej sytuacji możliwe byłoby nabycie fragmentu nieruchomości sąsiada przez zasiedzenie. Nabycie przez zasiedzenie następuje po spełnieniu ww. warunków z mocy prawa, automatycznie. Sąd jedynie stwierdza nabycie przez zasiedzenie, wskazując datę nabycia. W przypadku nabycia przez zasiedzenie, rozgraniczenie nie ma już racji bytu – zasiedzenie kończy spór o granicę.
Jak długo trwa postępowanie rozgraniczeniowe? Ile kosztuje rozgraniczenie działki i kto ponosi koszty?
Długość postępowania rozgraniczeniowego zależy od wielu czynników. Jeżeli już na etapie administracyjnego geodecie udaje się ustalić granicę na podstawie znaków geodezyjnych lub strony składają zgodne oświadczenia co to przebiegu granicy, postępowanie kończy się już na tym etapie. Jeżeli jednak sprawa trafia do sądu, postępowanie może trwać zdecydowanie dłużej. Konieczne jest bowiem zgromadzenie materiału dowodowego – zarówno poprzez zgromadzenie dokumentów, jak i przeprowadzenie oględzin, przesłuchanie świadków, sporządzenie opinii biegłego. Te wszystkie czynniki wpływają na długość postępowania.
Jeśli chodzi o koszty postępowania rozgraniczeniowego, to wniosek o rozgraniczenie kierowany do organu administracji nie podlega opłacie. Opłata wynosi 200,00 zł. Na ostateczną wysokość kosztów takiego postępowania wpływają jednak inne czynniki. Przede wszystkim koszt sporządzenia opinii przez biegłego, ale także koszty poszukiwania dokumentacji – prowadzenie kwerend archiwalnych itp. Sprawy o rozgraniczenie wymagają znajomości nie tylko przepisów regulujących te postępowanie, ale także umiejętności poszukiwania i interpretowania dokumentów potrzebnych do udowodnienia przebiegu granicy. Warto w tej sytuacji skorzystać z pomocy prawnika posiadającego doświadczenie w tego typu sprawach. Konieczność poszukiwania i gromadzenia materiału dowodowego powoduje zatem nie tylko czasochłonność postępowania, ale także wpływa na koszty pomocy prawnej.
Zakończenie
Postępowanie rozgraniczeniowe może okazać się długotrwałe i wymagające. Warto skorzystać z pomocy specjalisty, takiego jak prawnik od nieruchomości Gdynia, by przejść przez nie bezpiecznie i osiągnąć oczekiwane rezultaty.
